【01周報社論】公私合營非首選 應釐清政商關係

撰文:香港01
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土地大辯論諮詢於本周四(4月26日)展開,此前土地供應專責小組主席黃遠輝闡述「新公私營合作發展」模式的優點。公私合營本非萬惡,但過去政府偏重商界利益,犧牲民眾權益,社會批評公私合營為「官商勾結」,實不為過。土地大辯論正是契機,亟待政府疏近憂謀遠慮,全面發展粉嶺高爾夫球場,主動取回發展商囤積的農地,明確建立清晰的補地價機制,重新掌握土地發展的主導權,釐清政商關係,不再碌碌無為供發展商予取予攜,方能取信於民。

誠然,政商合作在城市發展自難避免,惟公私營合作發展不一定導致官商勾結。前提是政府應先釐清政商關係,以香港整體利益為依歸,絕不能處處偏袒地產商,犧牲廣大市民利益。在殖民地時代,沙田第一城的發展項目正是公私營合作模式。當年政府以部分土地發展權作誘因,邀請發展商出資填海,開拓新市鎮,整個項目配合政府制訂的發展大綱,70%土地留作公共房屋及基建發展。發展項目既建立逾萬單位的大型私人屋苑,亦滿足基層市民的住屋需求。

觀乎不少公私營合作發展項目,政府往往淪為地產商的附庸,致令市民對公私營合作缺乏信任。1977年土地供應特別委員會計劃將天水圍發展成新市鎮,發展商購入大片農地及魚塘,1982年政府向發展商回購土地並聯合發展。政府與發展商訂立協議,天水圍公屋的商業設施規模不得威脅發展商,其後政府計劃在區內興建永久街市,正因簽訂了「不平等條約」而備受阻撓。當年政府未有公開招標,將數碼港項目批予盈科拓展,招來眾議;最終數碼港淪為地產項目,被抨利益輸送,鮮見創科成果。此外,政府容許地產商補地價發展馬灣項目,前提是興建主題公園免費開放予公眾,主題公園的發展成本則從補地價中扣除。但是原定2006年落成的第一期項目,最終在2009年才全面開放;至於第二期項目,協議未有規定落成日期,開放日仍遙遙無期。

在新公私營合作發展模式下,地產商需補足地價才可發展手中農地,並設獨立機制處理補地價。政府更會出資參與前期基建,要求發展商為政府興建等值公營房屋。誠然,成立獨立機制、促發展商補地價,旨在杜絕利益輸送。但是獨立機制為何、執行成效若何,頓成疑問。政府早在2014年試行「補地價仲裁先導計劃」,強調獨立、公平、透明。但是計劃並非強制,發展商可循地政總署的九人小組申請改劃土地。「補地價仲裁先導計劃」推行逾三載,截至去年底僅得一宗申請。去年12月,新鴻基地產以159億補地價發展馬鞍山西沙路地皮,估計獲利逾300億元。政府基於什麼原則釐定補地價金額,公眾無從知悉,其獨立、公平、透明度更無從說起,實在是一大諷刺。現有補地價機制既對地產商百般遷就,市民自難期望新公私營合作發展將有什麼新板斧。

全面發展粉嶺高球場 收回發展商囤積農地

追本溯源,以基建換公營房屋的成效,實在值得商榷。土地小組去年發布《善用現有土地》文件,政府主導的五個新發展區、新市鎮擴展區(古洞北、粉嶺北、洪水橋、元朗南、東涌)的公私營房屋比例,尚且未能達致《長遠房屋策略》訂立的六比四目標;地產商補足地價後,亦難保政府能主導規劃,着令發展商興建大量公屋。新市鎮的前期工程動輒上百億元計,洪水橋新發展區的前期工程費用達500億元,面積不及洪水橋新發展區一半的東涌新市鎮,前期基建工程費用亦近130億元。「等值」方案以地價計算,還是只計建築成本,至今仍未取得共識。

土地供應專責小組強調公私營合作發展的好處,卻漠視中短期發展方案的粉嶺高爾夫球場用地,更添疑竇。大辯論諮詢尚未展開,泛民乃至工聯會早已主張發展佔地達172公頃的粉嶺高爾夫球場。若全面發展高球場建屋,有助紓緩急切的房屋問題。高球場屬官地,政府不向球會續租即可收回土地。發展高球場的難度,遠比公私營合作為低,爭議也較少。觀乎土地小組的粉嶺高球場「全面發展方案」,採用中低密度發展模式,刻意低估可建屋量,小組成員更強調發展高球場破壞環境,似為高球會護航。土地供應專責小組執意捨易取難,實難以服眾。

政府未有引用《收回土地條例》取回地產商手上的農地,更顯其畏首畏尾。過去政府不乏引用《條例》之先例,2016年政府在火炭、屯門的公屋項目曾援引《條例》收地。去年發展局局長黃偉綸亦指出,只要符合法律定義的「公共用途」,政府就可動用《條例》,興建公營房屋屬「公共用途」之列。既然收地合法,政府何以懼怕動用《條例》?地政總署、漁護署、土木工程拓展署就古洞南農業園向北區區議會發表的簡報,明言動用《條例》發展農業園。落實新農業政策,政府尚且敢動用「尚方寶劍」,對於關乎民生的房屋規劃,更沒有理由對發展商諸多顧忌,對基層苦況置若罔聞。

確立清晰補地價機制 取回土地發展主導權

黃遠輝曾言,土地供應專責小組將開展廣泛公眾諮詢,而且不會有傾向性。但是小組未敢觸碰社會既得利益者,大辯論有如掩護利益輸送的幌子,已然招來眾議。政府若要取信於民,必須三管齊下,全面發展粉嶺高爾夫球場,以《收回土地條例》取回發展商囤積的農地,並立法規定補地價機制必須清晰透明、公平公正。這些措施,相信官員都了然於胸,其未有執行,不外乎害怕損害商界利益。社會存在不同、乃至對立的社會階級,政府的責任是杜絕任何一方受盡欺壓。有為的政府絕不能坐視不理,乃至助人為惡,成為剝削者的一員。

以現時香港的經濟發展程度看來,公屋、居屋的質素理應進一步提升。也許有人認為,若然私樓與公營房屋差別不大,那麼私樓單位只會乏人問津,但是香港乃先進地區,政府應致力提升市民生活水平,為社會發展規劃美好願景。可惜的是,現時市民的基本住屋權尚未受到保障,據2016年《中期人口統計》,近21萬市民居於劏房,房委會最新的公屋輪候時間已升至4.7年,遠遠未達3年上樓承諾。

土地大辯論雖云積極覓地建屋,港府卻似與商界「同行」,未為百姓紓憂解困。政府有責任提升營商環境,為企業發展提供致勝路徑,這既不是官商勾結,更並非偏袒商界。惟港府高官及精英階層應積極反思政商關係,思量政府如何與商界合作,權衡怎樣與地產商謀劃覓地建屋良策,這才是今天為官之道,而且是社會民生福祉所繫。居於劏房者眾,輪候公屋遙不可期,政府必須展現領導意志,釐清政商關係,重新掌握房屋發展的主導權;否則,願景二字無從談起,「大辯論」也將淪為一場毫無意義的「假諮詢」。

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