顧問機構Demographia公布2026年度報告，香港雖因樓價回落令負擔比率由高位改善至14.1倍，卻依據連續16年蟬聯全球樓價最難負擔城市。房屋局局長何永賢指出，該調查忽略了香港高達45%的公營房屋佔比以及極具優勢的低稅制，並以270萬元居屋為例，認為首期27萬、月供1.1萬元的置業藍圖並非高不可攀。

國際報告忽略公營房屋安全網

機構報告採用劃一的「樓價入息比」，預設城市全部的居民都在私人市場中置業。但香港的房屋市場除了私樓居屋以外，可以購買的還有綠置居、首置樓等，申請資格各有不同，各類型房屋的可負擔性因而差異。這正是局長所言的用意，本港接近三成人居住在由政府補貼、租金便宜的出租公屋中，15%市民透過居屋、綠置居等資助出售房屋計劃安居，意味近半數的人口不用在私人樓市置業。機構報告用全港家庭收入的中位數，對比純粹由私人市場交易構成的樓價中位數，在統計學上確實未必能準確反映香港的相對置業難度。

另外，局長提出的「稅後可支配收入」亦是一個務實因素。歐美發達城市的「樓價入息比」較低，但當地打工仔的收入往往要先扣除30%至50%不等的入息稅、市政府稅及社會保障供款。香港的標準稅率為15%，且設有不同的免稅額，所以在相同的名義薪酬下，香港人「口袋內能動用的錢」應該比起外國城市同樣收入的居民為多。

政府資助置業門檻不是不可及

局長舉出具體個案，一個270萬元的居屋單位，在政府提供按揭保證的情況下，買家只需支付一成（即27萬元）的首期便能上車。在目前4厘多的息率下，30年期按揭的月供約為1.1萬多元。對於一對分別月入2萬多元的伴侶而言，這筆供款佔家庭收入的四分之一左右，符合健康的財務安全線。她亦提到，供樓的本金長遠而言成為了個人資產，在年老時能透過逆按揭轉化為退休保障，透過磚頭累積財富。從這個設例來看，只要市民有幸進入資助房屋的網內，置業門檻確實不算遙不可及。

先不說200多呎是否足夠組織家庭，以最新一期的居屋2026為例，七千個單位接獲超過十萬份申請，整體超額認購約14倍。即使符合居屋申請資格，原來夾心階層、年輕夫婦也不一定可以進入政府提供的資助房屋安全網之外。再者，二人如果合計月入超過六萬元，他們亦不符合申請居屋的資格。但拿着六萬多、七萬元的年輕夫婦，在供養父母、應付基本生活開支之後，要儲蓄多久才可以支付私人市場的樓價首期，以及每月承擔動輒兩、三萬元的按揭供款？住在資助房屋與否，對於置業難度的感覺大不同。

官方負擔指數高於20年平均

要衡量本港的置業難度，除了參考顧問機構報告，更可以從官方數據了解。政府經濟顧問辦公室早前指出，整體住宅物業售價延續去年4%的升勢，在今年第一季內進一步上升4%，中小型和大型單位的售價分別在季內上升4%和3%；置業負擔指數（即面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數的比率）在首季上升至約61%，高於過去20年間57%的長期平均數。

有學者樂觀地推算，市民儲蓄數年即可湊夠首期，卻忽略了收入增幅落後於樓價升幅的現實。過去20年間，住戶每月入息中位數由16,700元升至30,000元，如果只計從事經濟活動的家庭住戶就是由20,000元升至40,100元，增幅八成至一倍。但同一時期，差估署樓價指數由94升至321.9，如果只計1,075平方呎以下的A至C類單位，就是由92.4升至324.2，增幅2.4至2.5倍。由此可見，即使近年樓價從高位回落，但香港人的收入增長仍然遠遠落後於樓價升幅。對於大批不符合資格申請資助房屋，或者在居屋抽籤中屢屢落空的夾心階層而言，置業對他們而言是一年比一年困難的事情。

社會已被置業分為兩種命運

結果社會逐漸被分化成兩批命運不同的人。對於有樓的市民而言，物業的增值幅度可能遠超他們在職場上的工作成果，既不用面對業主加租、不時搬遷的困擾，更能透過物業加按等方式累積財富，讓下一代贏在起跑線上。相反，沒有置業的市民或許在職場上努力拼搏、加班工作，積極自我增值，但收入增幅在動輒數百萬元的樓價面前都顯得不足夠。香港人即使享受着所謂的低稅制，但租樓一族每個月的人工首先要進貢給業主，因而難以儲蓄首期，只好無奈地交貴租，或者愈搬愈小。

資產累積財富的說法要成立，前提必然是樓價上漲，也就是要有人將來承受更昂貴的成本。相比之下，創造更多優質就業機會，令更廣泛的人口收入增長，而且增長幅度不至於落後物業升值，更能夠「做大個餅」，普惠發展成果。但這已經遠超房屋局的政策範疇，需要更高層次的財政司甚或行政長官規劃。