樓市有序回調　值得特首歡迎

差估署8月份樓價指數報368.2，按月跌近2.3%，為2019年2月以來最低。以去年9月的398.1歷史高位而言，樓價至今回調7.5%。有業界人士形容樓市處境「十分嚴峻」，政府再不放寬措施可能會「欲救無從」。

事情通常不會原原本本地重演，但歷史仍不無參考價值。時間回到2018年，那時樓價指數在7月到達394.8的歷史高位後掉頭回落，短短五個月急跌9%至359.4。當時有地產代理商預計樓市將會下跌10%至15%，樓市恢復動力的過程甚至需要三年。

四年前曾經急跌再急彈

當時要求政府托市的呼聲不斷，憧憬按揭成數放寬，惟林鄭月娥一句「慳返」打破了他們的一廂情願。由於中美貿易戰以及美國聯儲局加息，當時不少人估計2019年樓價總計下跌，甚至有意見認為跌幅達到一成。市場一片悲觀，誇張一點可謂風聲鶴唳。

結果甫踏入2019年，中美貿易戰尚未見曙光，美聯儲亦未宣布停止加息，樓價指數已由跌轉升，僅用了五個月便彈升一成，在當年5月破頂報396.9。原本預計樓價下跌的地產代理商這時改稱樓價全年可錄得約一成升幅，外行穆迪亦由預期跌一成改口預計最多升一成。

這段往事說明了樓價的反彈可以突如其來，所謂的預測不少亦只是跟隨趨勢，跌市說跌，升市說升。現在的經濟環境跟當年不盡相同，尤其外圍風險嚴峻，我們無法預測樓市何時觸底反彈。但至少數字上可見，這次跌市至今為11個月回調7.5%，遠比當時的5個月急跌9%來得有序。

回調速度有序、樓市結構穩健

有人把香港的樓市跟內地相比，這卻是引喻失義。我們早前已經指出，香港的供款者能承受加息壓力，發展商資本充裕及穩健，樓市回調不至於引發經濟系統性風險。反而針對香港的樓市來看，樓價指數在過去20年上升超過四倍，遠超物價通脹的五成和住戶入息的七成。即使考慮到樓價在不少城市也跑贏物價，香港的樓市仍然是高不可攀，大有回調的需要和空間。

目前樓價跌到2019年初以來低位，意味着近三四年入市的業主若要沽售，很可能要損手離場。但只要計及2019年之前樓市經歷了長達十多年的大升浪，帳面獲利的業主必然仍佔大多數。退一步說，若然樓價再下跌多幾個月，甚或兩三年內橫向發展，對於置業自住的市民其實也非壞事——他們不買樓也要交屋租，無論如何也有居住成本，差別只在於少了物業升值的獲利機會。

政府維持「辣招」尤其是額外印花稅和雙倍印花稅不變的話，樓市或會持續降溫，但這樣利大於弊。一方面有利市民以較可負擔的價錢置業自住，另一方面政府亦保留了「減辣」的招數在手，在樓市真正受到衝擊的時候更有出手空間。