香港科技大學與市區重建局近日簽署合作備忘錄，透露在「觀塘市中心2.0」項目完成後，市建局將會為科大提供支援，於項目非住宅部分設立校外教研空間。此項目最高可達360米，是香港首個以「垂直城市」概念進行綜合用途發展的地標建築，結合商業活動與住宅的高密度複合型發展的「大眾運輸導向型發展（Transit-oriented development，TOD）」的項目。除了包含受市場歡迎的住宅元素，同時有效利用珍貴的土地資源，進行城市的垂直擴張。

這讓我想起早於2022年時，有用戶就打鼓嶺區策略性規劃研究與我接洽。當時我曾建議以「垂直城市」為概念，於核心地帶建設兩幢猶如「雙子塔」般，結合辦公室、商業、醫療、娛樂、文化、教育、住宅、休憩空間等多功能地標式建築物，並與對岸深圳約442米高的「京基100」互相輝映，相映成趣。

個人認為，「垂直城市」是TOD的極致版，而香港其實早已存在相關配合混合用途發展的模式，如九龍站上蓋興建商場及住宅等。簡單而言，時代變遷就要將TOD發展進一步進化為「垂直城市」，將城市的必要元素整合於一棟高層建築物中，不僅提高連接性和可達性，還有效地為公共設施創造了額外空間，釋放了更多的休閒、自然和生產開放空間，以打造一個充滿社交活力的樞紐。此類模式不僅為住宅和商業發展提供了大量建築面積，還有助提升跨境人流及現金流，促進規模經濟的形成。

現時「垂直城市」在國際上的應用十分常見，如新加坡The Pinnacle@Duxton、比利時Antwerp等，其中The Pinnacle@Duxton分別於建築物的中層及高層提供兒童遊樂場、露天健身室、跑步徑等社區設施和休憩空間，更以行人天橋連接七座屋苑，提倡健康的生活方式。至於後者，則為學生、大家庭、年輕專業人士等提供多種公寓選擇，同時具有商店、辦公室、社區設施，如公共餐廳、單車維修店等，以及約25%空間作綜合開放空間，包括房間陽台、屋頂陽台、冬季花園、景觀屋頂露台、建築物頂部上三層高的綠洲等等。由此可見，上述兩個「垂直城市」的用途分佈均具有相當彈性。

事實上，「垂直城市」概念的發展密度，較香港以往應用的發展為高，如今能在市中心實踐此理念實屬難得。這概念最大價值在於能夠引領潮流，成為新時代的城市典範，相關部門應從原則及帶領全球可持續發展的願景出發，趁現時地價、樓價偏軟，在機會成本降低的前提下，大膽嘗試劃時代的創新規劃理念。

市建局現時主動邁出這一步，值得讚賞。在未來的新發展項目中，我樂見持續遵循「垂直城市」的理念，讓珍貴的土地資源能有效利用，同時顯著提升城市的連接性和可達性，並打造充滿社交活力的城市樞紐。透過高密度的綜合用途發展，本地可更好地應對人口增長和資源有限的挑戰，促進社區的互動與融合，在提升居民的生活質量的同時，進一步推動經濟增長與繁榮，最終實現可持續的城市生活模式。

作者黃仲澧，是普縉控股集團規劃及發展部董事總經理、打鼓嶺鄉事委員會顧問，以及香港地產專業發展中心規劃及發展委員會主席。

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