來稿作者：謝志堅

為鞏固香港國際專上教育樞紐的地位，行政長官在2024年《施政報告》中提出一項關鍵策略：釋放市場力量增加學生宿舍供應。發展局聯同教育局推出的「促進市場增加學生宿舍供應」先導計劃，以三大核心「拆牆鬆綁」措施，為沉寂已久的商用物業市場注入新活水，同時為香港經濟與高等教育發展鋪設新路徑。

政府拆牆鬆綁的最大突破在於擴闊分區計劃大綱圖中「酒店」用途的定義，直接涵蓋合資格的自資私營學生宿舍。此舉意味著，在絕大多數「商業」地帶上，酒店或商廈改裝為學生宿舍無需經過繁瑣的城規申請或改劃程序；在「商貿」地帶也僅需簡易申請。規劃門檻大幅降低，節省時間與初始成本。

此外，過往將「非住用」（如酒店、商廈）改為「住用」（學生宿舍）是嚴峻挑戰，因為容許地積比率差異而產生的「過剩樓面面積」，就要拆除樓板結構，成本高昂，在投資角度並不可行。新政策將合資格學生宿舍視為「非住用建築物」計算地積比及上蓋面積，允許業界保留並善用所有的現有樓面面積改裝為學生宿舍，而無須大規模改動結構。同時，獲豁免計入總樓面面積的設施（如停車場）可靈活改裝為共用空間、健身室、自修室等學生配套，提升實用性與吸引力。

至於土地契约方面，經地政總署評估絕大部分商業用途地契已涵蓋學生宿舍用途，改裝無需修訂契約或補地價，此為主流情況。少數需申請豁免書或修契的個案，則按現行政策處理（因屬商業牟利性質），暫不設特定優惠或標準收費率，以平衡供應目標與政府收入。

香港近年商廈空置率攀升，酒店業亦面臨波動。此政策為業主提供清晰出路，將空置或效益較低的酒店、舊式商廈轉化為需求殷切的學生宿舍。特別是具備基本結構及設施的物業，改裝成本相對較低廉及時間較短，投資回報更可預期。充足的優質宿舍是吸引國際學生的關鍵基礎設施，政策直接回應院校與非本地學生的迫切需求，助力教育局「留學香港」品牌推廣。更多國際學生來港，不僅直接貢獻學費收入，更將提振本地消費（零售、餐飲、文化活動）、創造就業（宿舍管理、服務崗位），並長遠提升香港人才庫的國際化與競爭力。政策亦有助穩定物業市場，為商業區（尤其非核心區域）的老舊商廈提供可行的「活化」選項，避免它們長期空置貶值，甚至日久失修引至樓宇安全問題，成為都市炸彈。市場對合適改裝物業的需求上升，為特定類型商用物業（如位置適中、樓齡較大但結構良好的酒店/商廈）提昇物業價值，促進物業市場的健康流轉。

筆者認為此政策藍圖清晰，方向正確，然而推行細節可進一步完善，例如在符合建築、消防安全及沒有不兼容用途的考量下，盡量容許商厦局部改装。此外，經活化工厦政策改装為商厦的整幢物業也為數不少，並且位處交通便利地點， 適合改裝為學生宿舍。但若這些物業要在新政策下申請為學生宿舍，也必須透過規劃申請及最新的活化工厦計畫申請，時間冗長。建議政府可為這些物業提供利便及簡化的審批措施，以使更多有條件的物業受惠。筆者亦建議當局設立平台，使市場更透明地了解審批流程，公開合資格申請項目的審批階段，並列明各階段標準處理時間，以及已完成的項目。

發展局透過精準拆解規劃、建築與地政的陳規束縛，政策釋放出市場的龐大潛能。香港在拓展國際教育樞紐的征途上，將擁有更强的競爭力，有望成為促進香港經濟與激活商用物業市場的新泉源。

作者謝志堅測量師是香港測量師學會建築政策小組主席。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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