來稿作者：華德財

近月與一些前政府官員、發展商和投行友好飯聚，除了談到股市、樓市和香港在多個領域重拾勢頭外，有前輩討論起在機場商場項目11 SKIES，大家不約而同有種無奈和不解：商界過去十多年被限制買地、改換農地到住宅增加房屋供應，甚至為全部發展項目承擔風險，但在這個年度，為什麼機場管理局等可以作為白武士拯救私人公司？

機管局接手如何保證公眾利益？

不少傳媒引述消息報道，11 SKIES的總投資額高達200億港元，並由發展商主導開發，但由於商業環境變換，以及一些所謂未能預知的情況，有傳機管局準備接管當中約七成零售及餐飲樓面，涉及面積約266萬平方呎。傳聞引發爭議，皆因背後牽涉結構性問題：商業項目如何估值？投資回報為何不是私人機構承擔？賺錢時候又如何計算公眾和私企利益？

市場普遍也關注，機管局接手11 SKIES的估價，會否較200億元的投資額有一定折讓？香港幾十年來有過不少商業、商廈、辦公樓，如果機管局接管，實際成交價格與市場公允價值之間的差距，將直接關係到公眾利益和對未來類似情況的處理方法。因此，機管局需要審慎而行、適度介入，免得資源流失，影響未來包括三跑在內的其他工程項目。

同時，香港有不少國際認可資格的獨立專業估價顧問，可以就項目的現值、租金收益潛力、人流預測及重置成本作出評估，再取其合理範圍作為談判基礎。若估價出入過大，應公開差異成因。透明度是保護公帑的第一道防線，也是加強公眾對政府和機管局的認可。

機管局並非商業發展商，其核心職能是管理及發展機場基礎設施。若接手11 SKIES，意味着機管局須承擔一個大型購物商場的日常營運、租戶管理、市場推廣及財務風險，那麼局方下一步就要想一想：是否需要跨界合作，例如與其他發展商參與管理和改裝等。

政府應如何支持大型私人項目？

11 SKIES事件所揭示的，是一個更深層的制度矛盾。香港多個大型基建或土地發展項目，往往以政府或公營機構提供土地、基礎設施、最低租金保證或其他優惠條件吸引私人發展商參與。這種安排本意是以公私合作（PPP）形式分擔風險、共享回報。

然而，現實情況往往是，當項目盈利豐厚時，收益大部分歸於私人股東；當項目陷入困境時，損失卻轉嫁至政府、公營機構和公眾。如果政府或公營機構日後繼續以類似方式介入或支持大型私人項目，以下幾點值得認真考慮。

其一，估價必須獨立。凡涉及公帑的資產收購或接管，均應強制要求多間獨立顧問提供估值意見，並將估值報告及方法論摘要提交立法會審查，以確保程序公正。

其二，利潤共享機制。若私人發展商在享有政府提供的土地優惠、基礎設施補貼或租金保證之後，項目事後取得超額回報，應設有明確的利潤回吐機制，按比例向公眾分享收益，例如撥入特定基金用於改善社區設施或向市民派發利益。

其三，風險對等原則。若私人企業在困境時可以尋求公營機構接手，則其在擬定合約時所享有的條款，應相應反映此種隱性保障的價值。不能一方面爭取最優厚的商業條件，另一方面又預期公帑在最壞情況下兜底。

作者華德財曾於四大會計行任職核數員，專責審核資訊科技、航空及內地石化企業。

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