來稿作者：馮藝

香港過去一年樓價累積上升約15%，動力何在？源自「北水」。仲量聯行香港區主席曾煥平指，「新盤中大陸客平均佔五成，個別甚至八、九成」。發展商用豪華大巴接內地客過境撐樓市，炒家亦再嘗甜頭，但一些負擔能力在邊緣的真正用家卻再度失落。曾氏指「依靠香港人支撐樓價不切實際」，「豪宅一億元以上的買家都是大陸人，未來幾年都會是這樣，大陸人想調錢走，就算輸了都只當洗費。」這意味樓價脫離香港人負擔能力及內地市民赴港炒樓。

「無殼蝸牛」望樓市悲嘆

樓價與香港人負擔能力脫節已不是新事，2011年前港澳辦主任王光亞已提出「要解決香港深層次矛盾」，但三十年過去，矛盾依舊。過去二十年，樓價如野馬狂奔一直炒到新冠爆發為止。雖然過去幾年樓市累積調整約30%，但相對市民負擔能力仍然偏高。港府為穩定經濟，於2024年全面「撤辣」，加上外圍減息，樓市虛火去年中冉冉上升，不足一年已升約15%，令無數置業能力在邊沿的「無殼蝸牛」望而悲嘆。即使勉強願意追價的用家，亦因發展商的層購政策而買不到新樓。

曾氏指，層購是潮流，用家買不到新樓也沒法，等於抽新股，大手認購的才抽到，「發展商能賣十元的不會賣九元，在經濟學來說沒問題。」他指近期樓市是真金白銀撐起的，不是虛火。總之，「樓價升對香港絕對是好事」。

不可坐視樓市泡沫再起

曾氏言論對發展商來說全對，但對為政者來說全錯。住房是民生商品，怎能以抽新股來比喻！發展商固然以謀取暴利為職志，這是西方的強盜經濟學而非中國人的經濟學，中國人的經濟哲學是經世濟民，以義為利，不是謀取暴利而自鳴得意。至於說樓市有真金白銀撐，不是虛火？那麼，既然大家都承認樓價與香港人負擔能力脫節，大家都知道樓市全靠大陸熱錢撐起，不是靠香港實體經濟支撐，這不是虛難道是實？美股也是由真金白銀撐起，但地球人都知道它是虛的。

又謂樓價升對香港絕對是好，可刺激消費。其實剛剛相反，這只會令香港競爭力下降，刺激北上消費。現實是香港樓價未完成調整又被邪風推上，高官若坐視泡沫再起，所有升幅最後必由社會中下層來埋單。走資問題香港管不了，留給國內官員去管，但樓價急升，特區政府則不應坐視。

香港政府應為市民啃硬骨頭

本來回歸後香港急需結構性轉型，擺擺脫地產對經濟的綑綁，但結果地產繼續蠶食各行各業，造成深層次矛盾，也間接引爆後來的佔中與黑暴。黑暴雖過，但矛盾猶在，當你看到可供大學生的職位由去年的八萬多個急降至今年的三萬多個，但樓價同期卻升15%，這不是很矛盾嗎？更甚是這矛盾現在加料成中港矛盾。李顯龍恥笑香港說，新加坡的年青人結婚前先買定樓，但香港年青人根本買不到樓。

政府雖已計劃大量增加公營房屋供應，但要幾年後才見效，現在不應懶政，不應對樓市邪風視若無睹。世界各地有不同方法控制樓價，國內大城市要滿一年社保才有資格買樓。台灣住宅物業有五年禁售期，禁售期內賣樓要付額外稅項。德國租值由政府定，收取超過租值租金可被刑事起訴……總之，只要肯做，不會沒有辦法。

特首李家超近日風塵僕僕來往中亞推廣香港經貿，固然可嘉，但香港頭號問題是地產令整體經濟失衡，為政者應一門心思、念茲在茲地管控形勢，化解矛盾。習近平曾說「改革進入深水區，要啃硬骨頭」，內地樓市狂熱時，中央就設「三條紅線」，不惜忍受陣痛，也要撥亂反正。樓市泡沫就是香港高官們的硬骨頭，他們肯不肯為市民啃，在上的在下的都會看得明白！

作者馮藝退休前曾任《天天日報》、《香港商報》及《The Standard》財經記者，後轉職時富証劵分析員。

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