來稿作者：徐毅興 

特區政府首個「五年規劃」強調北部都會區建設要提速提效，5年內力求產出高達900公頃熟地，如何籌集造地與基建前期資金是當前最大挑戰。政府在財困下決定發行債券、引入「片區開發」市場資金，以及由政府控制或擁有的公司共同去承擔數千億元龐大成本，但有國際評級機構指相關公司「先支出後盈利」的發展模式，或存在資產負債錯配問題。願景無限，資金有限，筆者認為當局必須務實地考慮北都發展優次，將資金先集中投放在已有基本鐵路基建的重點區域，否則當政府被債務壓到喘不過氣時，隨時影響到其他公共開支調配，甚至整個營商環境，牽連甚廣。

千億基建開支考驗庫房承受力

北都發展期預計橫跨約20至25年，一直被質疑錢從何來。政府早前指九個新發展區已「全數開動」，這其實未必是好事，因為每個發展區也要投入大量造地與基建前期資金，單是這筆錢，已經是天文數字。發展局局長甯漢豪指出，政府已將北都的造地費用納入財政預算頂層指標，今年的基本工程開支預算為1,280億港元，並預計隨後4年都會維持此高水平。

政府日前公佈本財政年度首五個月錄得190億元赤字，財政儲備只有6,465億元。財赤下當局根本無法獨自負擔北都極其龐大的發展成本，所以才改變以往單純依賴財政盈餘撥款的傳統做法，改用創新多管齊下方式去籌集資金。

依賴公企融資暗藏槓桿風險

現時其中一個備受關注的方式，就是依賴一些由政府控制和擁有的公司或機構，去承擔發展初期成本。例如新田科技城公司及洪水橋產業園公司，前者負責新科技核心區發展，後者負責物流與產業樞紐建設，而政府擁有逾70%股權的港鐵，就負責拓展新區交通基建。

國際評級機構惠譽將上述公司統稱為政府相關企業(GRE)，最近其報告指出，GRE以類似「先支出後盈利」模式發展，即在項目未有確實收益前，需先以債務融資及提高槓桿形式去應付前期資本開支，而同時項目發展需要中長期才產生收益，但債務融資年期較短，或存在資產負債錯配問題，有可能令偏高的槓桿率進一步上升。

港鐵負債攀升警惕債務連鎖反應

惠譽提出的隱憂，基本上所有支持北都發展的GRE如港鐵，以至大學及社會房屋發展機構都可能要面對。須知道港鐵現時(截至2026年中期)總負債已高達2,600多億元，其總負債對淨資產比率由先前的84%上升至116%，如果槓桿比率因為北都而再攀升，情況實在不敢想像。不少評論指出，港鐵本業鐵路營運虧蝕，但仍同步推展7個新鐵路項目，將會面臨龐大資本開支與資金缺口的大型財務壓力，這實在值得政府引以為鑑。

眾所周知，政府近年已頻頻發債，早前發行的第四批數碼綠色債券，等值高達約200億元，再度刷新全球最大數碼債券發行紀錄。縱使發展北都是投資未來，但政府必須小心因發債而面臨的債務危機，尤其當創科產業暫未見實質成效，資金收益回籠不足時，就會形成巨大財政壓力，一旦因此影響其他基本公共開支，有可能會被國際評級機構降低主權信用評級(Sovereign Credit Rating)，之後如果因此被迫加稅，更會大大打擊營商環境。

避免十鑊齊開首要發展洪水橋

因此，為了減輕北都發展成本壓力，九個新發展區必須進一步分類，某些區域要先重點發展，優先釋出熟地，其餘區域列為次要，待融資安排到位、時機成熟後才按部就班推進。道理很簡單，打個比喻，如果只得一雙手，卻要同時開十個鑊炒餸，一定會分身不暇，最終炒燶幾碟幾乎是必然的事。至於究竟要如何分類？如以地域劃分，九個新發展區當中，洪水橋/廈村必然是首要發展之地。

政府早已將此區域定位為高端專業服務與現代物流樞紐，希望住宅與產業同步推進，而屯馬綫洪水橋站的土木工程亦已經展開，預計2030年可落成，加上區內的自資專上院校用地（大學城部分）預計於今年內完成土地平整，規劃明顯成形。所以將最早融資得來的資金，先集中投放在此，最合理不過。

筆者明白政府想提速發展北都、盡快產出熟地的決心，但一切必須要實事求是，不宜「充大頭鬼」，一旦押錯方向，除了浪費龐大資源，更會引起不少後遺症。一次過全面開動所有區域發展，並非最好的做法，不如讓重點區域先動起來、旺起來，繼而釋放龐大發展動能，輻射開去全個北都，這才是最有效最可行的發展方式。

作者徐毅興是任職跨國企業的「80後」工程師，對城市規劃、舊區重建尤感興趣。

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