中央港澳辦主任和特首李家超都對「北部都會區」發展心急如焚。7月3日，北都專屬法例《北部都會區發展條例草案》（《草案》）刊憲，並於周三（7月8日）提交立法會首讀、二讀。發展局局長甯漢局表示，會全力配合立法會審議，爭取今年通過，加快北都建設步伐。

《草案》指明便利北都發展的六個政策範疇，包括簡化城市規劃程序、加快支持收地補償、促進工程創新及提質、簡化申請建築噪音許可證的程序及要求、便利及規管跨境要素流動、為指定地區成立法定機構；並授權行政長官會同行政會議，可就這六個範疇訂立附屬法例，制定落實細節。《草案》亦劃定了「北都」所涵蓋的區域，包括天水圍、元朗及粉嶺／上水等新市鎮和多個新發展區，而行政長官會同行政會議有權提出修訂北都範圍。

細看《草案》條文，確實可見政府「求快心切」。例如，容許透過更簡單快捷的規劃程序，在北保育地帶申請改變用途或放寬發展參數/要求，而處理時間將由至少九個月縮短至兩個月。又如，如果前土地業權人未能在三個月限期內接納暫支款項，有關暫支款項於限期屆滿後將不得再孳生利息，以減少政府就仍未支付的收地補償所衍生的利息支出；而在祖堂地方面，即使未獲祖堂的全體成員一致同意，地政總署署長仍可向沒有註冊司理出缺的祖堂的註冊司理支付收地補償金額，打破過去必須獲得全體同意的死結。另外，也是創科業界最為樂見的是，為促進跨境要素流動，將為人員流動、貨物或其他物品（如生物樣本和機器設備）的移動，數據、資料或其他無形物，以及資金的傳送等訂立附屬規例。

這些「拆牆鬆綁」舉措，確實能在一定程度上掃除官僚障礙，帶來「量變」。在此背景之下，如果順勢發起一場讓農地回歸農價的土地改革，定能為北都發展帶來「質變」。因為香港發展嚴重失衡的根源，在於由港英政府到往屆特區政府全都冷待新界土地開發——而這既是為了鞏固傳統以維港為核心的地產金融產業的利益，也是基於大量新界土地業權被集中於地產商和大鄉紳手中而採取的迴避方針，變相也失去了土地發展主導權。

新界土地被囤積，必然導致政府收地成本上漲，而在香港的特殊環境之下，這種成本甚至高得完全不合常理。這些被商家和鄉紳所囤積的土地，多數都是未經改劃土地用途的農地。照理說，農地的市場價值理應由其農業產出潛力所決定；但在過去很長一段時間之內，港府默許以農地可被轉變成為住宅或商業用地的「投機價值」，取代農地的「原有價值」，導致政府徵收農地所需支付的賠償價格高得異常扭曲，而發展的巨大利潤總是被尋租者和發展商所侵蝕，最終的成本卻被轉嫁至全港市民身上——也就是今天的困境。

北都發展速度不如中央預期的主要原因之一，正是因為收地價格既不合商家心意，也不符政府預算。截至4月1日，根據地政總署針對新界私人土地公布的特惠補償率，涉及發展所需的第一級別「農地」呎價為1,043元，同級別「屋地」呎價則為1,902元，而不涉及發展的第二級別「農地」呎價為為522元，同級別「屋地」呎價則為951元。顯而易見，不同性質土地之間的巨額差價，為意圖牟取暴利的大地主和發展商營造了很大的溢價空間。儘管政府曾於2022年簡化補償制度並且下調非發展土地金額，但事實上，很多農地本身所值遠遠不及522元。政府越是強調北都發展的緊迫性，逐利者就越是希望哄抬地價。

因此，在北都建設全面提速的當下，一場「農地農價」的土地改革，顯得尤為迫切。特區政府理應在保護私有產權的前提之下，促使農地定價應擺脫市場溢價與炒作，回歸農業產出潛力本身；同時，當局也不應再默許地主藉變更土地用途攫取超額利潤，而應清晰釐定轉劃用途的界線，並對濫用土地、囤地投機等行為實施更嚴厲的規管。只有從根本上斬斷農地與其投機價值之間的利益鏈條，才能防止「加快發展」演變成為「加快利益輸送」。