翻開特首李家超最新發表的《施政報告2025》中關於「加快發展北部都會區」的章節，強烈的迫切感撲面而來。「心急如焚」、「務必加速」、「拆牆鬆綁」、「專項法例」——字裏行間透着一種恨不得「今日動工、明日揭幕」的雷厲風行；由行政長官親自掛帥的「北都發展委員會」正式登場，下設三大工作組則由三位司長級別官員領軍，如此陣容鼎盛，彷彿在向全港市民宣示：「這次我們是來真的！」——誠然，我們成立了更高規格的領導，看到了更有統籌的部署，聽到了更加響亮的口號，那是否足以撼動北都那座被特定歷史、既得利益、僵化官僚和落後制度層層鎖死的冰山？

五年足以改變一座內地城市的發展面貌，但香港的「北部都會區」還停留在相當基本的規劃階段，難怪特首心急如焚，要在《施政報告》重錘出擊。從提升決策層次到簡化行政流程，從訂立專屬法例到加快基礎建設，從設計營運模式到創新融資方案，處處可見特區政府已經扭盡六壬，也無不彰顯行政長官的竭盡全力。這份用心，值得肯定，也必須肯定。

這系列措施的核心本質是「行政鬆綁」，嘗試在「術」的層面尋求改進，冀能更有效地執行現有規則；不過，它迴避了在「道」的層面進行突破，繞過了重構土地利益格局和分配土地發展權力的「制度改革」。兩者有着天壤之別——「行政鬆綁」是在現有行政機制和法律框架的基礎上，盡力掃除官僚障礙，讓流程走得更快；「制度改革」則要求港府擺脫現實利益的裹挾和意識形態的綑綁，直面北都發展不前的最深層矛盾和最固化藩籬。

眾所周知，市場冷待北都招標，源於港府和地主對於收地價格互不咬弦，如今特首積極提出「分階段開發」、「原址換地」、「片區開發」、「按實補價」、「交地抵價」等等優惠政策，固然能在一定程度上增加釋放土地誘因、減輕開發資金壓力，從而鼓勵企業參與建設；然而，這明顯也是對土地持有者和地產開發商作出更大讓步，可能導致公共資源更不合理地轉移到少數人手中。並非危言聳聽，而是有關舉措沒有觸及一個核心謬誤：

北都都會區的大量土地都是農地，而為什麼農地持有者——不論是原居民還是地產商或者其他人——都能從土地用途的變更中，獲取遠超其農地本身價值的巨額財富？

特區政府獲中央政府授權自行管理、使用、開發、批租香港境內所有土地，可謂實實在在的「大地主」，也就有責任全面承擔土地的供應和規劃，必須根據社會的發展需要，主導土地資源的有效配置。照理說，農地的市場價值理應由其農業產出潛力所決定，而非被其轉變為住宅或商業用地的投機價值所左右；但在很長一段時間內，唯一有權改變土地用途的特區政府，卻在農地改劃的過程中顯得被動與退讓，長期默許以極不合理的投機價值取代農地原有價值的行為，導致農地賠償價格變得非常扭曲，使得政府收地成本瘋狂飆高；結果，發展的巨大利潤總是被尋租者和發展商侵蝕，最終的成本卻被轉嫁至全港市民身上——我們承受着極為失衡的城市佈局、極為固化的產業結構、極為受制的發展動能、極為不公的財富分配、極為高昂的營商代價、極為沉重的物價水平、極為失效的居職分離......

「北部都會區」的建設，本應成為香港打破利益固化藩籬、撬動全新發展引擎的改革良機，而《施政報告2025》給出的北都破局措施尚欠「東風」——既沒有從根本上斬斷農地與其投機價值之間的利益鏈條，也沒有給出促使農地價格回歸本質的法律框架和市場工具，更沒有充分展現特區政府將會如何真正「重奪土地發展主導權」——即對於土地的供求、使用、規劃和監督等擁有決定權力、完整論述和法律基礎——不僅涉及行政審批，更關乎價值分配。這就難免令人擔心，當缺乏一場徹底的農地制度改革，所謂的「加快發展」或會演變成為「加快利益輸送」，仍舊無法改變政府沒能有效管理土地資源的現實。

談及「農地制度改革」，既得利益的代言人總會搬出「私有財產」這張擋箭牌，甚至大肆渲染中國共產黨在建國初期推行「土地改革運動」的負面效應，故意混淆視聽、誤導社會。然而，北都所需要的土地改革，不但不是要推翻私有產權，而且恰恰是要在依法保護農地產權的基礎上，根據土地原有價格提供合理補償，嚴厲打擊一切濫用土地和投機囤地的行為。只有這樣，才能真正打破官僚體制的慣性思維，徹底釋放北都發展的無窮動力。

「香港政府不是這樣做事。」——幾可預見，主導公共行政的政務官們將會以此推託，因為他們信奉幾十年來所謂「歷史遺留」或「米已成炊」的扭曲現象，甚至將其美化成為「約定俗成」或「行之有效」的蕭規曹隨，自然不會意識到自己有責任為香港改變錯誤的現狀，所以只能在官僚程序尋求「行政鬆綁」，而無法在結構層面進行「制度改革」。

這場土地改革，應該包括幾大支柱。第一，斬斷投機之根：取消由業主提出改變農地用途的申請制度，將農地開發主導權收歸政府擁有，杜絕囤地抬價行為；第二，重定農地價格：讓農地價格與開發潛力或物業市場脫鉤，只根據農地本身價格進行賠償；第三，管理閒置農地：規定農地只能在農業經營者之間轉讓，或由政府及其授權的法定機構基於公共利益進行收購，建立相關登記制度和專屬土地法庭；第四，處理歷史問題：取消丁屋政策、檢討丁權存廢、依法取締棕地，將被非法佔用和低效利用的土地「清零」，重新納入發展版圖；第五，舉債設立徵收土地專項基金：除了支付動用《收回土地條例》收地的補償，還可透過市場手段向私人購買早已廢棄的農地，再統合規劃，真正建立土地儲備。

相較於《施政報告2025》的「加快發展」，北部都會區的土地改革無疑將會觸動根深蒂固的鄉紳勢力和食髓知味的地產商家，而這也正是歷任行政長官面對改革議題之時，總會因為官僚體系一句「香港政府不是這樣做事」的說辭而卻步的原因。然而，今時不同往日。中央的期許、市民的渴望、香港的瓶頸，都要求作為「治港第一責任人」的特首展現出非凡的改革決心、政治智慧和領導魄力，去挑戰「香港政府不是這樣做事」的官僚慣性，去凝聚從精英到大眾的全新共識，去破除那些阻礙香港前進的「利益固化藩籬」！