房屋問題作為香港深層次矛盾的重中之重，可以說是最具體、日常生活中最感受得到的。買樓難、租金貴、住得細，市民甚至已經習以為常。樓價、租金高昂的問題已有差估署、地產代理的指數反映，而住得細的現象，本地智庫「未來經濟學院」近日發表的《愈建愈小》研究報告正好量化及具體化，並以「數量錯覺」（quantity illusion）的概念幫助理解。

單位面積大幅縮水

所謂「數量錯覺」，是指政府或市場在公布房屋供應時，往往只強調落成單位的「數量」增長，仿佛房屋問題正得到解決。但如果我們看穿表面數字，將實際的「居住總面積」和「平均單位面積」納入計算，就會發現市民實質分配到的生活空間正經歷倒退。

以居屋為例，2024年的落成量為14,126個單位，表面上達到了2000年（23,542個單位）的六成，然而若按估算的總居住空間計算，2024年新增的居屋總面積只相當於2000年的約30%。單位數量是六成，空間卻只剩三成。在私人市場，「數量錯覺」的現象尤為明顯。報告指出，市民耳熟能詳的「納米樓」（即實用面積少於18.6平方米或200平方呎的單位），大約在2015年左右開始大量湧現。

呎價愈高面積愈細

這個時間點，明顯跟樓價有關。2008年金融海嘯後，全球步入量化寬鬆時代，香港樓市在2010年左右重拾升軌，隨後幾年樓價瘋狂飆升，遠遠脫離了市民的負擔能力。報告雖然沒有明確推論其中的因果關係，但相信沒有人可以反對，這是因為發展商為了令買家「上車」，唯一的方法就是將單位「愈切愈細」，不惜維持甚至推高了呎價。

數據顯示，少於40平方米的私樓單位比例從1995年的18%飆升至2024年的45%；相反，適合家庭居住、面積在70平方米或以上的單位比例，則從26%跌至11%。這兩條消長的曲線恰恰在2015年左右形成了「死亡交叉」，意味私人市場的新增供應為了維持高昂的樓價，犧牲了市民的居住環境。

公營房屋同樣失守

如果說私人市場受制於資本邏輯，難以直接管控，那麼由政府主導的公營房屋理應負起保障市民生活質素的責任。但是以公屋為例，2015年房委會改以住戶人數劃分後，供一至三人居住的A型及B型小型單位主導了新的公屋落成供應，在2015至2024年間佔比高達36%至67%。即使是供四至五人居住的D型單位，面積也只有35至36平方米，甚至比以往舊制下兩房單位的面積中位數還要小。

居屋的平均單位面積在2000年是53.5平方米，到了2024年是27平方米，二十多年間蒸發了近一半。雖然居屋落成量已經「恢復」到一定水平，但如果以實際樓面面積計算，市民的生活空間不及從前。發表研究報告的「未來經濟學院」指出，這意味居屋不再是協助中產或基層家庭置業、改善居住環境的安居之所，而只是提供進入物業市場的「最低門檻」。

空間狹小誰想生育？

當然，香港的平均住戶人數由1995年的約3.6人跌至2024年的約2.6人，粗略推算之下，兩個年份的人均面積沒有改變。然而，住戶人數下降是不是市民的主動選擇？抑或是是環境限制下的被動結果？只要問問身邊適婚年齡的朋友，為甚麼不想結婚、為甚麼不敢生仔，答案顯而易見。新落成房屋的空間狹小，新婚夫婦住進去已覺壓迫，若再加上一個孩子，連擺放嬰兒床、玩具和衣櫃都成問題，更遑論聘請外傭或讓「四大長老」幫忙照顧。 近年新聞甚至可見，新婚夫婦繼續分別與各自的父母同住。在「愈住愈細」的客觀條件限制下，年輕人認為生活空間跟生兒育女成為了對立、只能二擇其一的困局。

退一萬步來說，即使人均居住面積維持在14平方米左右，我們難道就不應該提升生活質素，讓市民都住得更寬敞嗎？研究報告指出，香港新落成住宅的面積不僅遠低於美國、澳洲等低密度經濟體，也低於新加坡、東京、深圳等同樣屬於高密度、高發展成本的鄰近城市。不少外國人初到香港，得知住宅的實際面積時，往往流露出難以置信的神情。相反，不少香港人到外國探親或移民外地，才發現原來一個普通家庭竟然可以住得如此「寬敞」與體面。這正好反映我們過往的房屋政策畫地自限，將細小的居住環境視為理所當然。

質化指標打破錯覺

《香港01》成立十年以來一直倡導「適足居住權」，強調房屋是基本人權。今次的研究報告更加證明了房屋政策會直接形塑，甚至扭曲社會的人口結構與長遠發展。表面上看，隨着人口老化、家庭規模縮小，增建小型單位似乎符合市場需求。但這種「頭痛醫頭」的短視思維，忽略了細單位會反過來加劇「少子化」的後果。今天的細單位恐怕是明天人口進一步老化、生育率進一步下跌的推手。

所以房屋政策的KPI不能簡化為建屋量的多少。只看落成單位的數字達不達標，有份催生了今天的「數量錯覺」困局。同樣地，在醫療、教育、社福等其他公共政策領域，如果設定過於狹窄、量化而不質化的KPI，也可能會出現「指標達成，社會卻病了」的現象。北部都會區正在如火如荼地規劃及建設，當局下月將提交加快發展的主體條例草案。除了提高居住面積標準，相信各決策局都會警惕「數量錯覺」，讓政策的成果到位，令北都真正成為香港的引擎及未來。