【01觀點】官員警示加息不利樓價 實為「何不食肉糜」

撰文:香港01
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美國聯儲局宣佈再加息四分之一厘後,本港金管局局長陳德霖「溫馨提示」市民,當樓市一旦出現逆轉,很可能會遇上加息周期,勸喻市民考慮置業時要注意風險。惟必須要問的是,既然政府明知置業是一項高風險的投資,為何仍堅持置業主導的房屋政策,不斷將港人推向資產市場動盪的風口浪尖?
聯儲局宣布加息後,外界最關注的有兩個問題,一是未來的加息步伐會多快;二是香港的利率何時會跟升?

美國聯邦儲備局當地時間周三(14日)宣布加息四分之一厘,至介乎1至1.25厘,一如外界預期。(路透社)

美國料續加息 香港未必跟足

對於第一個問題,在今次加息之後,財經界一般預料,聯儲局今年很可能再加息一次,而利率期貨則顯示,今年底前再加息的機會超過四成,意味年內再加息的機會並不低。而且,在今次加息之後,聯邦基金利率區間只是升至1至1.25厘,距離聯儲局將利率調升至3厘「正常」水平的目標,仍然有1.75至2厘的差距,如果每次加息四分之一厘,即要再加息至少7次才達標,意味如果美國經濟不再出現大問題,就業、經濟溫和增長的情況持續,那麼美國儲局加息很可能會陸續有來,至少今明兩年連番加息,應該難免。

至於第二個問題,就是香港的利率,特別是按揭息率何時會跟升。雖然美國聯儲局自2015年底開始加息,但整體上本港按揭利率未見明顯上升壓力,最優惠利率(P)至今未有調升,以拆息(H)計算的按揭利率偶有上落,但實際按息仍在2厘以下,處偏低的水平,此應因目前本港銀行體系總結餘仍近2600億港元,總體來說仍然「水浸」,就算美國加息令一些游資逐漸撤出香港,到香港要出現較明顯的加息壓力,或要到今年年底,而且就算加息亦未必跟足美國步伐。

中原估計,本港樓價今年上升18%。﹙路透社﹚

樓市勢再添壓 升跌卻難逆料

但更加值得留意的是,公眾關注美國加息對本港按息走勢的影響,主要是擔心本港樓市泡沫何時爆破。無可否認,近年有關本港樓市泡沫爆破的「狼來了」預言,一直都沒有應驗,惟擠壓樓市泡沫的壓力,確實正在不斷增加,除了利率升勢可能持續之外、本港私樓市場在未來3至4年的潛在供應將有多達9.6萬伙、加上本港勞動人口預料將在明年見頂,種種負面因素,確令引發樓市下行的變數不斷增加。

然而,正如本欄曾指出,資產市場變化往往難以逆料,沒有人有水晶球能準確預測,未來一段時間本港樓價會繼續如坐火箭般飆升,還是如早前有外資投行所指,本港會出現類似日本式的樓市泡沫爆破,因為私人住宅物業作為一項「投資品」,影響其升跌的因素複雜多變,老套地說就是「產品價格可升可跌」。近年不少投資界、地產界人士,對樓價升跌走向不斷錯估,正好反映這個現象。

聯儲局退市,香港經濟和樓市有可能捲起狂潮。(視覺中國)

官員「溫馨提示」 實則「阿媽是女人」

由此更加突顯,政府官員對樓市風險近乎「阿媽是女人」式的「溫馨提示」,是何其荒誕。因為私人樓市的投資風險難料,根本是人所共知,但政府一向奉行的置業主導房屋政策,卻不斷把市民推向私人樓市,尤其在公營房屋落成量遠不達標的當下,市民便被逼要投向私人樓市,高價租用私人物業,甚至以天價購買私人住宅單位,為求「安居」就要被逼參與高風險的私人樓市資本博弈。

就如財政司長陳茂波在周三(14日)曾指,樓市狀況非理性,市民置業要量力而為。但試問,如果政府能夠有所擔當,透過公營房屋計劃解決大部分市民的安居需要,無論私人樓市如何風高浪急,市民都可以有一個安穩的「家」,又有多少人會「自投羅網」,拿畢生積蓄豪賭?

現時香港每年平均約5萬對結婚的新人。

市民只盼安居 政府擔當何在?

尤其是現時香港每年平均約5萬對結婚的新人、每年約6萬個新生嬰兒,意味不少市民都有成家、改善居住環境的實際需要,但政府房屋政策向私人市場嚴重傾斜,市民要解決這些剛性安居需求,除了冒險投向私人樓市之外,又有何辦法?難道要年輕人不結婚、不生養孩子,呆呆地等不知何年何月,待私人樓市不再「非理性」,才去實現這些人生目標?官員就樓市風險作出的「溫馨提示」,到底是出於對市民安居難題的關心,還是「何不食肉糜」的涼薄之詞?

因此,官員與其用近乎「人肉錄音機」的口吻,不斷重重覆覆「樓市有風險、入市要謹慎」,更應反省的是奉行多年的置業主導房屋政策、將「安居」與「投資」混為一談的謬誤,把房策重點回歸到公營房屋,為廣大市民提供真真正正的安居之所。回歸以來,董建華、曾蔭權、梁振英都犯過的錯,林鄭月娥還要再錯下去嗎?