來稿作者：石磊

香港作為國際金融中心和高等教育重鎮，其「金字招牌」在近年的經濟震盪中面臨挑戰。發展局聯同教育局推出的先導計劃允許酒店及商廈免規劃程序改裝為學生宿舍，並豁免補地價及拆除過剩樓面面積的要求，無疑是一項開創性舉措。

立法會文件揭示了先導計劃在規劃、建築管制及地政方面的多重便利措施，充分體現了政府對土地政策靈活性的探索。例如，擴闊「酒店」用途定義及豁免「過剩樓面面積」拆除要求，顯著降低了業界入場門檻，預計將加速宿舍供應增加。根據文件數據，2024/25學年宿舍單位僅44,000個，而專上學生達192,000名，宿位短缺問題迫在眉睫。此舉不僅回應了「留學香港」品牌推廣的迫切需求，也為本地及非本地學生的住宿問題提供了切實解決方案。

發展局常任秘書長何珮玲指出，此舉可節省改劃時間、降低承建商成本，應對學生住宿需求的急劇上升。這一政策不僅展現了政府在土地規劃上的靈活性，更暗示對長期「高地價」政策的反思。然而，這一創新背後的機遇與挑戰值得深入探討，尤其是在香港經濟轉型和高等教育競爭力提升的背景下。

政策創新的積極意義

首先，這一先導計劃體現了香港政府在土地政策上的務實調整。傳統上，酒店及商廈改建為學生宿舍需經城規會改劃土地用途，耗時長、成本高。正如香港都會大學副校長鄺志良所言，過往改建過程每個步驟需六至九個月，新措施顯著節省申請時間，提升效率。同時，豁免補地價及允許保留過剩樓面面積刺激了承建商參與意欲，增加宿舍供應。這對於提升香港高等教育的吸引力、打造「留學香港」品牌具有直接助益，尤其在吸引國際學生、支持本地大學擴張的背景下，可謂一舉多得。

更深層次而言，這一政策或標誌著「高地價」思維的鬆動。發展局文件確認大部分改裝無需補地價，這或暗示政府對長期「高地價」政策的反思。香港長期以高地價政策維持財政收入，但這一模式對經濟創新和民生改善形成制約。測量師學會土地政策小組主席劉振江指出，計劃有助中小型商廈轉型，兼顧學生住宿需要，這顯示政府開始探索土地資源的多元利用，而非單純追求地價收益。這種靈活性若能延續，或為香港經濟轉型注入新動力。此次政策鬆綁，展現了政府在土地資源多元利用上的勇氣，若能持續深化，或為香港經濟轉型注入新動力。

潛在挑戰與隱憂

然而，政策創新亦伴隨挑戰。首先，儘管政策細節顯示對宿舍宜居性的關注（如照明通風標準），但仍需警惕「大幹快上」的風險。如工程質素參差、工期緊張等問題，引致學生對宿舍的不滿甚至聲討，很可能一番辛苦適得其反。此外，若過分追求宿位數量而忽視宿舍環境質量（如配套設施不足或選址偏遠），亦可能損害學生體驗，造成新的「鬼城」、 「鬼樓」。

其次，增加學生宿舍供應雖有利於高等教育競爭力，但需警惕「竭澤而漁」的風險。若過分追求數量而忽視教育質量，香港高等教育的價值可能被稀釋。例如，改建後的宿舍是否能提供優質生活環境？選址是否如鄺志良所言，兼顧校園距離與民生配套？這些問題若處理不當，可能影響學生體驗，進而損害香港作為教育樞紐的聲譽。

再次，高等教育的提供與工作負擔最終落在教師群體身上，但發展局有關政策似乎未充分考慮這一群體的居住與生活需求。香港生活成本高企，教師作為教育核心，若缺乏相應的住宿及生活支援，可能影響其工作積極性與教學質量。發展局在規劃學生宿舍的同時，是否應同步思考教師住房問題，例如明確部分改建項目空間可作為教師住宿功能。

舉一反三，發散思考其他發展舉措

香港雖自詡「積極不干預」的自由經濟，但土地房屋規劃等領域長期存在嚴格限制與監管，高地價政策便是典型例證。發展局此次展現的勇氣與靈活性，啟發我們思考其他類似的發展舉措。例如：

1、支持初創企業與中小企的空間轉型：可否進一步擴展「學生宿舍」的功能定義，允許部分改裝商廈免補地價改建為初創企業孵化器或共享工作空間？這二者是大學生在就學期間以及畢業後兩至三年短時間內持續為校園環境和周邊創造價值的常見活動。如此做，不僅盤活閒置商業物業，還能促進創新經濟，吸引科技人才。

2、文化與旅遊產業的空間再造：是否允許大學將部分物業改建為文化藝術工作室或小型展覽館，提升香港文化軟實力，同時帶動旅遊業復甦？

以上舉措均需政府在土地政策上進一步放寬限制，並與業界及社區充分溝通，確保轉型過程兼顧經濟效益與社會需求。

把握機遇，平衡發展

發展局推出的酒店商廈改建學生宿舍先導計劃，是香港政策創新的一大步，既回應了高等教育發展的迫切需求，也展現了對傳統高地價政策的反思。然而，政府在推進此類措施時，需平衡短期效益與長期價值，避免教育質量被稀釋，並關注教師等關鍵群體的福利保障。同時，舉一反三，類似的靈活性政策可延伸至其他經濟與社會領域，為香港經濟轉型與民生改善開闢新路。香港若能把握這一機遇，在政策創新與社會責任間找到平衡點，其「金字招牌」將更加閃亮。

作者石磊博士是紫荊黨政策研究院研究員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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