來稿作者：麥慶歡大律師

特區政府為大埔宏福苑居民提供的自願收購與安置計劃進展順利，截至 2026 年 7 月下旬，已有 90.8%業主接受收購建議。然而，未能解決的業權統一與少數不願出售的情況，仍可能拖慢清拆。政府可否、又是否應該以《土地收回條例》（第124章）作為最後手段？該條例容許行政長官會同行政會議（下稱「行會」）為「公共用途」而收回私人物業。政府在先前發言指出，124章收回土地條例並不適用於目前的恩恤方式處理受災樓宇的流程，本文亦非建議以124章取代現有之安排，而是旨在提供在現有的安置方案結束後，124章的可能使用情況。

業權收購到達重要里程碑

政府就受火災破壞的宏福苑推行的業權收購，已到達重要里程碑。至2026年6月30日，當局表示A至H座共收到1,698份接受書，佔全苑單位85.6%。特首李家超日前更宣布，截至7月27日，已有90.8%業主簽署接受收購建議信件，其中53%已完成簽署買賣協議。儘管進度可觀，僅有接受書並不等同完成過戶。每宗交易仍須簽訂買賣合約，並最終以轉讓契完成，業權方會易手。只要仍有部分業主拒絕出售、失聯，或因遺產承辦與按揭問題而受阻，整體地盤便難以達致統一業權，而這正是如期清拆的前提。

當局選擇先以人性化方式處理。由政府透過一間特殊目的公司——「收購宏福苑業權有限公司」——代表發出要約；該公司由「財政司司長法團」（Financial Secretary Incorporated）全資持有。業主可選擇收取現金或「以房換房」的安置方案，並可優先購買指定居屋單位。就價錢而言，政府已表示，未補地價單位的收購價為每平方呎8,000港元，已補地價單位為每平方呎10,500港元。此一政策回應建立在房屋局轄下「獨立審核組」的技術評估之上；該組結論指A至G座雖非即將倒塌，但火災造成的破壞極為廣泛，全面維修成本高昂，且難以恢復至合理標準。

當局會否引入「第124章」？

現時當局面對的抉擇是是否在自願收購大體結束之後，引入《土地收回條例》（第124章，下稱「第124章」）作為完成業權整合的工具。該條例容許行政長官會同行政會議為「公共用途」而收回私人物業，其中列舉的情況與災後環境高度相關：例如，物業不衛生或不適合人類居住時，可為促成衛生改善或興建改善後的住宅而予以收回；另亦授權行會在考慮建議及業主反對意見後，就其認可的其他公共用途下作出收回決定。就《土地收回條例》而言，公共用途意思很廣，不限重建，還包括公園遊樂設施等等。倘若政府決定啟動程序，業主將接獲正式通知，並享有60日反對期；其後刊憲發出收回公告，待公告期屆滿，業權依法歸政府所有。條例亦規定須支付補償，估價爭議可提交土地審裁處裁決。

香港法院一向承認第124章賦予行政機關相當寬廣的酌情空間，但並非毫無限制。1991年一宗上訴庭案件（涉荃灣新市鎮工程），法庭接納以綜合重建作為公共用途，而非僅以單一類別工程（如道路）作狹義理解，顯示如能提出連貫而自洽的規劃藍圖，法院一般不會輕易取而代之。較近年的2025年，高等法院原訟法庭亦重申，行會在第124章下的酌情權雖廣，但必須誠信行使、目的正當，並合乎「依法規定」的標準。就目前公開資料所示，若更新的專家報告確認受災最嚴重的樓宇屬不衛生、不安全或不適居，或能以行會認可的更廣義的公共用途加以支撐，依法以第124章收回相關樓宇具可行性。然而，動用強制權力並不必然取代政府既有的人道關懷。

分階段混合模式更務實

更務實的做法，是採用分階段的混合模式：首先，為自願收購設定清晰期限，讓業主在明確時間表下，自主選擇現金或以房換房；其後，公布餘下的業權缺口，列明尚未整合的單位、不可分割份額與公用部分，並解釋阻礙全面業權統一的具體法律障礙；再者，僅就完成清拆所不可或缺的殘餘業權，向行會申請根據第124章作出收回，同時保留業主的法定反對權，並以妥當基礎評估與支付補償。與此同時，對於最終被收回單位的業主，應維持現行的人道安置待遇，例如把現金與以房換房方案作為酌情福利延伸，確保這部分業主不會因未能在自願階段成交而處於更不利位置。

當然，啟動第124章勢必引來關注和爭議，甚至引發司法覆核。面對挑戰，最佳的防線是扎實的技術證據、清晰而具體的公共用途表述，以及嚴謹遵循法定程序，還有合理的補償款。公眾信任同樣取決於公平與透明：與業主、按揭機構及遺產代理人保持充分溝通，並為補償處理投放足夠資源，重要性不亞於法律機制本身。宏福苑的收購工作已大幅推進，但距統一業權仍有一段距離。第124章可提供一條合法而經得起檢驗的道路，只要用得精準、透明，並配以不遜於（甚至優於）自願方案的人道安置，相信目標指日可待。

作者麥慶歡大律師是民思政策研究所理事、選舉委員會法律界代表、嶺南大學校董。

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