來稿作者：徐小龍博士

宏福苑事故震動社會，也迫使公眾重新檢視香港舊樓維修制度的深層缺陷。上次筆者在《宏福苑悲劇揭大維修亂象　香港樓宇安全改革路在何方？》一文中，已指出問題不僅在於個別工程失誤，更涉及招標程序、專業監管、法團治理及工程市場生態等多重結構因素。若改革只停留於把現有「招標妥」機制加強，固然有一定作用，但是否足以應付未來大量舊樓維修需求，仍然令人存疑。尤其當愈來愈多樓宇進入高齡期，人手與制度承載力勢必成為不能回避的問題。

樓宇維修安全應納入五年規劃

行政長官早前回應相關建議時曾表示，若由獨立專業機構代辦舊樓維修，這方向「值得多諗」。這一表態值得重視，因為它反映政府高層已開始正面觸及一個過去較少公開討論的問題：面對樓宇老化潮，政府是否應由支援者進一步走向更積極的代辦者與統籌者。若香港正制定首個五年規劃、主動對接國家「十五五」規劃，筆者認為，樓宇維修安全及制度優化正應把握這一契機，正式納入五年規劃之中，並建議在第四部分「民生及社會發展」專節加入「樓宇維修安全及制度優化」，讓這項長期被視為個別大廈內部問題的議題，提升到城市治理與公共安全層次來處理。

今天舊樓維修之所以成為公共議題，不只是因為工程金額龐大、爭議頻生，更因為它已與公共安全、城市治理及社會信任直接相關。當樓宇老化愈見普遍，大維修便不再只是個別屋苑的內部事務，而是整個城市無法迴避的治理挑戰。問題是，現行制度很大程度仍依賴法團與小業主自行籌組、判斷和承擔，但涉及結構安全、外牆風險、消防更新等工程，往往專業門檻極高，也充滿資訊不對稱。即使法團有心履責，也未必有足夠能力在顧問、承建商、住戶分歧與程序要求之間作出穩妥判斷。

正因如此，若改革只理解為把「招標妥」做成加強版，未必足以應對未來挑戰。支援措施當然重要，但更值得追問的是：當未來有更多高齡樓宇同時進入維修期，現有機制在人手、專業覆蓋與行政承載力上，是否足以支撐？若答案並不樂觀，那麼今次香港制定首個五年規劃，正好提供一個制度檢視窗口。與其把舊樓維修視為零散個案問題，不如從政策層面正面承認，樓宇維修安全本身就是民生與社會發展的重要一環。若能納入五年規劃，便有助為日後的編制重整、跨部門協調、財政投入及績效指標建立更清晰的政策依據。

政府不能全面取代法團及業主

不過，討論政府如何接手舊樓維修，首先要避免走向另一個極端，就是把「接手」理解為政府全面取代法團與業主。這既不現實，也未必理想。業主立案法團在現行大廈管理制度中，仍有其法定角色和社區治理功能。即使政府日後加強介入，亦不宜把法團完全架空。較合理的方向，應是按樓宇風險、法團能力及實際情況，建立分層介入機制。

對於法團運作正常、資訊披露較完整的大廈，政府未必需要直接代辦整個工程，而可集中提供制度化支援，例如標準招標文件、工程費用參考、第三方核證、電子平台及程序監察等，讓法團在保留主導角色之下，不致單靠有限能力獨力面對複雜工程。這樣的介入，重點不在取代，而在補足，尤其是協助減低圍標、不當牟利及資訊不對稱所造成的制度風險。

至於樓齡高、法團失效、業主嚴重分裂，或多次接獲法定命令仍未能推動維修的大廈，政府則不能只停留於旁觀者角色。事實上，屋宇署在特定法定情況下，本已具備「先做後收」權力，可先安排所需檢驗及修葺，再向業主或法團追討費用。不過，這類權力現時主要屬執法和補救性質，尚未發展成一套常規化、成規模的公共代辦制度。若未來政府真的朝代辦方向推進，重點便是如何以現有法定門檻為基礎，在尊重法團基本功能的前提下，把零散權力整理成更清晰、更有層次的制度安排，讓政府介入既有法律基礎，也有明確邊界。

不能產生集中採購壟斷新問題

政府介入愈深，另一個必須正視的問題，便是市場結構與資源配置。有人主張採用定期合約承建商模式，由政府預先甄選承建商，按區域或工程類別統一處理舊樓維修。這樣的安排有明顯優點：程序較易標準化，緊急工程可較快動員，政府亦較易進行持續監察與績效比較。從統籌角度看，這確實比每幢樓宇各自摸索、各自招標更有效率。

但其風險同樣不可低估。若定期合約規模過大、資格門檻過高，中小型承建商便難以參與，最終受益者可能只是少數大型承建商。長遠而言，市場競爭一旦收窄，價格未必下降，創新與彈性也可能減少，甚至形成「由分散圍標變成集中採購壟斷」的新問題。因此，若政府要用定期合約模式，便應考慮採取分區、分類、分規模的設計，讓不同類型承建商均有參與空間，同時建立嚴格的表現評核、續約淘汰及黑名單制度，防止合約關係固化。

此外，任何接手機制若要真正運作，還需配備足夠專業人手與數碼基建。單是從現有部門抽調人手，未必足以應付龐大的舊樓維修需求。政府需考慮如何吸納工程、測量、屋宇檢驗、採購及法律等跨專業人才，並建立統一的樓宇維修資料平台，整合樓宇狀況、命令紀錄、招標流程、施工進度及驗收結果。沒有足夠人才和資訊系統，所謂接手很可能只停留在架構重組層面，難以真正改變前線執行能力。

舊樓維修問題拖延多年，社會早已看到風險，欠缺的不是再一次事後檢討，而是一次把制度真正向前推進的決心。只要政府願意把樓宇維修安全及制度優化正式納入五年規劃，並以編制重整、分層介入、市場配套和數碼基建同步推進，香港並非沒有條件把今天被動補漏的舊樓維修模式，逐步轉化為更主動、更有秩序、也更能保障市民安全的治理體系。這不只是回應一宗事故，更是把城市治理能力補上一塊多年懸而未決的重要拼圖。

作者徐小龍博士是註冊專業測量師（建築測量）。

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