來稿作者：張一村

孟子曰：「有恆產者有恆心。」對大部分人而言，先置業成家，方能無後顧之憂，專注發展事業。然而，香港大量樓宇正逐步老化，衍生不少須持續修補的問題，青年人對置業安居的信心亦受到影響。香港既然開展首個五年規劃，筆者建議以此為契機，以電子化、數據化及透明化改革房屋制度，推動制度換代升級。

香港有接近9,000幢樓齡達50年或以上的樓宇，政府提出復修與重建並舉。然而，從業主角度而言，重建可賺取高於市場價值的收購溢價；若選擇維修，則須一筆過支付數十萬元費用，財政壓力沉重。因此，業主更抗拒維修，寧願拖延維修，等待重建。樓宇折舊乃逐年累積，若將維修成本集中由高樓齡時的業主承擔，並不公平。建議將折舊代價攤分至樓宇不同階段，政府在徵收差餉時同時強制業主供款至維修基金，日後大廈維修費用由基金支付。

大廈管理與上市公司管治相似，業權與管理權有時並不一致。多數業主既不了解亦不參與大廈治理，管理人員亦未必盡其代理人責任。因此，改善大廈治理應參照上市公司管治的透明原則。所有重要文件均應於網上公開，例如會議紀錄、周年大會投票結果、財務核數資料及維修合約等，均應有跡可循。召開會議的日期，應透過已登記業主的「智方便」流動應用程式發出通知（不少業主並非居於該物業，無法查閱大廈大堂通告）；業主甚至可在「智方便」應用程式核實身份後投票。

筆者曾參與舊樓業主立案法團工作，曾向市區重建局查詢有否其他大維修案例及價格可作參考，惟獲回覆並無相關資料。公眾對大維修持負面態度，某程度上源於媒體報道，例如某屋苑每戶須攤分數十萬元。媒體往往只集中報道出現糾紛的個案，容易以偏概全。建議將全港所有須由業主另行集資的工程合約，上載至網上資料庫公開發布，既方便公眾監督，亦讓即將進行大維修的大廈管理者參考同類工程案例，從而提高維修的性價比。

每年3月至5月，差餉物業估價署容許公眾免費查閱所有單位的應課差餉租值。建議將免費查閱安排恆常化，並擴展至全年所有日子。此外，香港有不少樓宇須補地價，例如居屋轉讓及公務員合作社樓宇轉讓。在賣方估算補地價金額的情況下，往往阻礙物業流轉效率。建議各類樓宇的補地價金額，應以應課差餉租值這項公開數據作為計算基準。

樓價有別於一般金融資產，關乎民生所需；但樓價同時具備金融市場的投機特質，其波動容易影響民生。其中一個原因是供求在時間上存在明顯落差：需求上升時，供應未能即時配合。即使在這個客觀制約下，政府仍可加快數據發放，引導市場參與者形成更準確的預期。目前人口、物業供應等數據往往延遲一年才公布。價格大幅波動後，政策才出台，反而可能進一步加劇價格波動，亦令市場參與者形成錯誤預期。舉例而言，政府因應留學生人數增加及學生宿舍供應不足，推出「城中學舍」計劃。然而，在近一萬個宿位的申請需求下，社會已出現對大學濫收修課式碩士生的質疑；隨着留學生增速放緩，大量住宅物業卻正改裝為學生宿舍，宿舍供應可能很快供過於求。

香港五年規劃的經濟轉型將帶來大量新興經濟人才，香港應以此為契機，改革日漸老舊的房屋制度，吸引優秀人才來港置業興家。

作者是張一村。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

01論壇歡迎投稿。請電郵至01view@hk01.com，附上作者真實姓名、自我簡介及聯絡方法。若不適用，恕不另行通知。香港01保留最終編輯權。