筆者上周出席了民政及青年事務局在政府總部舉行的「香港五年規劃」專題諮詢會，前天再次受政府房屋局邀請出席其主辦的”對接國家「十五五」規劃交流會”。這次會議的參與者大多數是地產界人士，而房屋局就是本家，局方就房屋政策細心聆聽持份者的寶貴意見，大家共同交流，為對接「十五五」規劃的工作群策群力。之前出席民青局的香港五年規劃咨詢會，筆者提出的建議主要是圍繞千萬人口城市目標進發；而本次参加房屋局的交流會，更加仔細探討香港未來五年的經濟發展，雖然近年少提房地產政策，但是房屋問題仍然是港府施政重中之中。

香港擁有獨特地位和優勢，是國際金融中心地位排名三甲的大都會。金融板塊蓬勃發展，對經濟帶來極大貢獻；創科產業正在積極推進，仍需時間拓展；地產巿場得天獨厚，依然受各界追捧。筆者常說香港經濟要三架馬車同行，不要忽視房地產對經濟的重大支撐作用。我們必須深刻理解，內地和香港是兩個不一樣的市場，內地房地產的歷史任務已經完成，起碼是階段性完成；然而香港的房地產功能依然存在，樓市從來沒有供過於求。在這個有極大需求的市場中，調控措施並非良策，相反「做大塊餅」對經濟更為有利。

為此，筆者向房屋局提出以下五點建議：

一，打造千萬人口城市規模、創造更大經濟總量

香港需要實施更加寬鬆的人才政策和移民政策。放寬更多專業人士和大學的畢業生來港資格；「新資本投資者入境計劃」的投資移民資格由投資3千萬港元，減為投資2千萬元便可。香港人口先作短期目標，在五年規劃中達800萬人，中長期目標朝1,000萬人口的城市規模邁進。由於北上廣深和東京等城市人口均超過千萬人，如深圳建市只是四十幾年，人口已逾1700多萬人，經濟總量GDP遠超香港，因此本港必須急起直追。

二， 未來三架馬車並行發展：金融、地產、創科。

保留房地產獨特功能，重視行業發展。香港是世上罕有房地產業仍然能夠為政府帶來極大收益的城市，賣地和地產相關稅收是庫房收入主要來源之一。此外，地產業還有三個長期不可抹滅的功能：1）興建大型基建和政府各項設施、新蓋和重建住房以改善市民居住環境；2）創造龐大的產業鏈和就業市場（約45萬人就業）；3）樓市也是金融按揭貸款市場，需要處於一個穩定的狀態，住宅按揭總額非常龐大，約為19,349億元。

三，增加公營房屋供應、提高資助房屋比例、每年興建6.5萬個房屋單位

誰說香港缺乏土地供應，本港房屋用地僅佔全港總面積約 7%。因此，建議每年興建公私營房屋增加至6.5萬個，保持公私營房屋比例為7:3之比；提高資助房屋（如居屋等）比例至5:5，甚至重推「租者置其屋計劃」，讓更多市民擁有自置居所，增加他們的歸屬感。另一方面，喜見輪候公屋時間縮短至4.7年，五年規劃要進一步宿短至4年以內，最終目標為3年可以「上樓」。

四，「做大塊餅」 利經濟、因時制宜是良方

1）繼續開放房地產市場予全球買家，保持開放的國際金融中心市場，不要輕易作出干預，如加徵買樓印花稅等；2）停止出售商業用地5年，挽救疲弱的商業市場；3）更改商業用地為住宅用途，根據市場實際需求，政策應因時制宜；4）加快市區重建步伐，提高市區住宅地積比率。

五，改善人均居住空間、提升市民幸福感

「五年規劃」平均每人居住面積目標達至20-21平方米。現時香港人均居住面積為16平方米（等於172呎），五年目標希望能夠增加至20-21平方米。全國城市的人均居住面積為36平方米，上海為24平方米、深圳為27平方米、北京則為33平方米。要提升港人幸福感，香港的居住面積還有很大追趕空間。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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