太古地產近期公佈的2025年財報顯示，這家香港知名的商業地產商，終於扭轉了早前一年營收和利潤雙雙下滑的局面，核心經營數據呈現較大幅度增長。

其中，太古地產在內地市場的表現為整體業績「立大功」，上海興業太古匯的LV巨輪更是讓業績「叫好又叫座」。

財報顯示，去年太古地產期內營收達到160.41億港元，同比增長11%；股東應佔基本利潤為86.2億港元，同比增長27%，均為公司過去3年來最大漲幅。

太古地產有限公司主席白德利在報告中稱，公司推行的資本流轉策略以及資本管理、資產負債表，以及香港和內地零售表現改善使得公司業務得以持續發展。

儘管整體財務表現向好，但深入分析太古地產業績後可以發現，不同業務板塊的增長與下滑趨勢並存。傳統寫字樓租金的優勢正在被削弱，但體驗式零售商業體所帶來的租金和零售收入，正成為顯著的增長點。

實際上，這家老牌香港地產商過去幾年的成績單，某種程度上反映了國內地產企業未來的趨勢：不同業態的地產資產在不同時期表現各有消長，只有通過多元組合，才有可能對整體業績進行支撐。

上海豪宅帶動物業交易收入增長23倍

相較於內地房企，擁有英資背景的太古地產具備典型的港資房企特徵：持有大量具備租賃和投資價值的物業，以租金和投資收益作為公司的主要收入來源。

這樣的特徵保證了地產商每年都有較為穩定的、具有流動性的收益，整體收入較為穩定，但由於用於銷售的物業較少，因此整體收入增幅不會有大幅度的跨步。

從太古地產2025年的業績來看，各類物業帶來的租賃收入，依然是收入的核心來源，整體租金收入金額達到130.14億港元，在總收入中的比例達到81.13%，是名副其實的「壓艙石」。

然而，去年這部分核心收入，較上一年實際有所下降，130.14億港元的租金收入較2024年同比有近3.26%的下滑。

同時，77.12億港元的營業利潤較2024年是產生了6.52%的同比降幅。因此，太古地產去年的核心業務租金收入，實際上有所下滑。

在這樣的背景下，整體收入和股東應佔基本利潤仍然出現上漲，主要來自於公司並不「常規」的物業買賣收入，即項目銷售帶來的拉動。

財報顯示，太古地產去年的物業買賣收入金額為21.1億港元，較2024年的0.88億港元有近23倍的增長，同比增幅達到2297%。雖然銷售金額絕對值在行業內並不算高，但在太古地產去年的收入中，則提供了13.15%的佔比，已是近年來物業買賣收入佔比的較高水準。

同時，物業買賣帶來的營業利潤也達到4.97億港元，相較於上年1.78億港元虧損的表現，有明顯改善。

這其中貢獻最大的，正是太古地產從2024年就在上海陸家嘴出售的太古高端住宅太古源源邸專案。這個由太古地產和陸家嘴集團合作開發、被視為「陸家嘴孤品豪宅」的項目，平均售價超過17萬元/平方米，吸引了國內最具消費實力的一批購房者，並在一次次的開盤中，創下令市場驚訝的銷售額。

根據公開信息，2025年9月，太古源源邸第三批房源開盤時，79套房源銷售出36億元的金額。今年1月初第四次開盤首日，48套售出房源實現銷售額26.4億元。

根據太古地產財報中的數據，這個專案從2024年上市售賣以來，4次開盤賣出去175套房。雖然房源數量並不多，但已經帶來了合計117億元的銷售金額。

除了住宅銷售之外，太古地產的物業買賣還覆蓋了全球市場的物業資產，包括去年出清的美國邁阿密Brickell City Centre購物中心及兩塊相鄰土地、香港青衣工廈及港島東中心43樓樓層等非核心資產。

加上2025年酒店業務帶來的9.17億港元收入，共同構成了太古地產2025年財報中的「基本盤」。

內地零售現「高光」，已投入460億港元

事實上，不僅內地住宅收入銷售在2025年業績中表現亮眼，內地零售物業在整體的租金收入中，也有著搶眼的表現。

在公司去年四季度的業績中，上海興業太古匯零售額業績的爆發，就被單拎出來作為講述。路易威登（LV）在去年6月在興業太古匯開啟的地標專案「路易號」，推動該專案出租率從原先的體系內「墊底」水準提升至96%，銷售額增幅更達到了49.6%，實行在體系內的逆襲。

全年財報再度強調了「路易號」對零售業務的正向影響，同時，包括北京三裡屯太古里等多個內地項目的租戶優化，也使得內地項目的零售額出現明顯上升。

財報提到，2025年太古地產在內地商場的零售銷售額（不包括汽車零售商）較上年上升了7%，較2019年高出了65%；具體到北京太古里、頤堤港、成都太古里、廣州太古里、上海興業太古匯等各項目，零售額也有3%到50%不同比例的上升。

零售額增長和零售物業的租金收入正相關。財報顯示，去年太古在內地零售物業租金的收入為46.28億港元，同比上升3%；應佔租金收入總額達到53.53億港元，同比上升2%。

這也是太古去年各類物業投資租金收入中，少數還在增長的部分。太古整體的零售物業租金收入是71.93億港元，同比有2.6%的下滑。除了內地之外，太古在香港和美國均有零售物業項目，但美國項目在去年已經被出售。因此，內地零售物業的增長，有效對沖了其他區域的下滑。

基於這樣的表現，太古地產對內地市場也頗具信心，其中最直接的是資金的投入。

財報提到，太古地產在2022年宣佈計畫在內地和香港市場投資1000億港元的計畫，到今年3月，已經在內地市場計畫投放460億港元，而香港市場目前則是110億港元，另外還有100億港元用於投向兩地的住宅物業銷售部分。

具體到消費端能看到的變化，一方面是各地店鋪的品牌陣容優化和商業空間的煥新，另一方面是即將有數個新的購物中心準備開業。

在品牌優化方面，除了興業太古匯的「路易號」，還有北京太古里北區迪奧之家、路易威登之家等一眾奢侈品牌旗艦店的進場，以及南區引進TOTEME、HELLY HANSEN等品牌的首店，西區全球首家ACG品牌門店進駐等舉措。成都太古匯有59個品牌的引入和升級，廣州太古匯也有Acne Studios、嬌蘭Guerlain、赫蓮娜Helena Rubinstein、湯姆福特Tom Ford等品牌的進場。

在待開業專案方面，廣州太古匯擴建專案是行業關注的重點，其中二期項目計畫在2026年落成，而三期專案也計畫在2027年底竣工。

另外，內地首個太古坊專案北京太古坊，計畫將在今年年底分階段開業；太古地產和中國中免合作開發的三亞太古里項目，預計也將在今年開業；上海陸家嘴太古源商業專案部分，計畫會在2027年分階段開業。

太古地產管理層在業績會上也提到，今年前兩個月的內地零售項目銷售額已經有兩位數的增長，奢侈品牌和國內新興品牌的突出表現，使得租金和零售額都得以改善，內地零售項目還是以增長為核心。由此可見，在零售市場感受到「甜頭」的太古地產，將繼續在內地市場加碼佈局，持續發力。

本文獲《觀察者網》授權刊載。