【天價撻訂】高銀撻訂啟德地截標暫收5標書　長實、華置獨資入標

高銀金融﹙0530﹚於6月宣布撻訂的啟德第4C區商業地今日（20日）截標，地政總署公布，共收到5份標書。據今早現場所見，長實地產（1113）及華置（0127）獨資入標；鷹君（0041）、新地（0016）及信置（0083）亦有入標。

高銀金融於5月中以逾111億元奪啟德商業地﹙九龍啟德第4C區4號地盤的新九龍內地段第6546號的用地﹚，當時收到6份標書。

惟在6月11日稱因近期發生的社會矛盾和經濟不穩定，將可對香港商業地產市場的增長產生負面影響，而決定棄標。

主席潘蘇通當時表示，不認同董事會決定，自己仍想私人出資競投這塊地皮，強調自己對香港市場仍是充滿信心。

受經濟及社會運動影響，市場將地皮估值普遍下調2、3成，至73.45億到103.6億元，樓面地價僅8,500至1.2萬元，較中標價低7%至34%不等。

美聯測量師行董事林子彬解釋，按照現時市場氣氛及狀態，發展商會相對保守，無論入標反應及造價都會回落。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，該地皮入標數目符合預期，以現時市況及社會情況，發展商在「商業地」的估算及出價上跟「住宅地」截然不同，尤其是在啟德新區的跑道上，出價一定比住宅地保守。但相信「流標」的機會不大。

他相信發展商會「各自計數」及「規劃用途」，並預料項目會有酒店、零售及其他商業配套，又預期每呎樓面地價為8500至9500元，總地價約為73至82億元。他預期長期租金回報率約3至3.5%，資金回收期約20至25年，估計總發展成本約110至130億元。

他指出跑道上的商業地皮投資額大及資金回收期長，政府的計算與發展商的計算上存在一定落差，特別在一些不能拆售及大規模的商用地皮上。因為發展商會考慮更多項目的未來現金流，以及出租率等的因素去計算。

他表示雖然地皮擁有全維港及煙花景，缺點是交通配套不足及區內商業氣氛不足。現時區內人口亦不足以支撐跑道上的大型零售及商業項目。

張聖典將地皮估值降至95億元，指項目有一半為酒店用途，資金回籠期較長。（朱潤富攝）

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典指出，今次入標數目符合預期，但相信上次高銀金融投地時呎價1.3萬元難以達到，將估價下調至呎價約為1.1萬元，總地價約為95億元。

縱使項目地理位置優越，可是項目落成後，有一半樓面面積為酒店，促使發展商面臨較長的資金回籠期。同時近期社會運動讓酒店等行業帶來衝擊，所以調低項目估值。

他又指出曾與大型收租地產商高層交流，發展有外資企業暫緩擴充香港業務，並且多考慮在新加坡發展。