住宅物業轉流率要多少才是合理？很多人都沒有概念，但如果認知了什麼是轉流率，就會發覺有沒有認知，原來決定了你的處境！

每年1%的轉流率，即是一百年才有足夠的成交量循環更新一次所有單位！可以說少得可憐！一般市場概念也認為，轉流率起碼是3%至6%！

很多人只知道筆者是維港豪宅專家，但其實我是香港「徙置區第一代嬰兒」！對公屋的前世今生比我熟悉的人並不多！

2011/12至2021/21財年，公屋轉流率長期是病態地低至1%！即是要一百年才能百分百轉流！近年房屋局針對濫用公屋將轉流率提升到2%左右，雖然轉流率仍是過低（五十年才能百分百轉流），但每年就多了1萬個公屋二手供應，每年多了1萬個公屋是什麼概念？根據人口普查的劏房統計數字，全港逾21萬人居住於逾10萬個劏房，即是說如果轉流率十年前已經是2%，那十年下來，我們增加二手轉流的結果就是有能力化解10萬個劏房需求也綽綽有餘！對於轉流率認知模糊，是令人損失巨大的！如果大家明白以上的話，以下數據其實就要深思！

最新香港的住宅可售單位約190萬個，但二手私樓成交量是多少？去年只是4.2萬宗，2022至2023年只是3.2至3.4萬宗，即是二手私樓的轉流率近年可以說由2013年之後開始，大部分時間維持在4%以下，直至到2026年才開始有所改善。但看回圖表，其實現在的轉流率，比2003年樓市最谷底的時候還要低！現在已取消了樓市辣招，如果市道回復正常的話，二手的成交量是有條件再大增五成以上！這個新的市場效應，如果我們容許適量炒風，其實還可以再多1%、2%轉流率。

筆者認為，無論你認為現在的轉流率是多少，現在的水平是不合常，轉流率增長足以令香港經濟受惠，而且是普羅大眾受惠，本文先想集中這個問題，有些概念我會在之後再分享，現在應該是大家深思的時候，想想香港的住宅成交，還應該如何去復甦。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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