港府全力推動「香港五年規劃」籃圖，其中北部都會區未來的發展是重中之重，「南金融 北創科」的戰略定位越來越清晰。地緣政治局勢變化為香港帶來了一些商機，除了大量資金持續流入，使本港成為資金「避風港」之外，數以萬計的大學生放棄留學歐美，選擇進入同樣具有國際視野的香港讀大學，進一步鞏固香港作為亞洲教育中心樞紐的地位。五所世界百強大學的存在，使這座城市越來越有吸引力，從原本規劃用60公頃土地興建大學城，大幅增加到300公頃，看得出港府對發展教育產業、構建留學香港品牌的重視程度。

未來的北部都會區（北都）除了大力發展創新科技之外，也將會有一個大學城區，而牛潭尾大學城區毗鄰新田科技城及河套區，並將興建第三間醫學院，為生命健康科技、人工智能、機械人及微電子等先進產業創新發展提供重要平台。當然，在北部都會區1千公頃的土地面積裏面，同樣亦將興建大量的公私營住宅單位，香港要朝千萬人口目標進發，北部都會區將增加百萬人口，而外來人口的進入是重要生力軍，包括將會招攬的各類科技人才。除了公營房屋供本土居民選擇外，私人住宅也佔有一定的比例，面對未來龐大的需求，有朋友問筆者如何看北都的發展？

近日北都有幾個地產商的新樓盤，正在密鑼緊鼓準備推出。其中在元朗錦田北的新盤，訂價每平方呎大約$14,000元左右，這個價格是一個試金石，可能是未來北都的訂價指標。我認為，北部都會區的樓價，較合理的定位不是馬上要成為新區豪宅，而是應把它視為長線兌現型區域，以短中長期來分析，短期內跟隨市場走勢，中期要看整個區域的配套和交通，長期才看科技產業與人口增長能否真正支撐溢價。當局無可置疑把北部都會區定位為香港未來重要發展引擎，而市場普遍認為樓價會受新增就業、交通改善和供應節奏影響 。當然，打頭炮的新盤如何定價非常關鍵，銷售策略是否成功等等，直接影響未來當區的樓價走勢。

北都樓價走勢　應以短中長期作分析

從自住角度來看，區內二手樓盤短期大多數仍是貼近大市，部分鐵路沿線、配套較成熟的屋苑，呎價徘徊在1萬元左右或以下，相對比較便宜，然而因供應有限和自住需求的支持，表現略強於外圍其他地區 。與此同時，北都整體規劃將會帶來大量住宅和土地供應，長遠對價格也會構成壓力。如果從投資角度看，北都樓價應先看現金流投入程度，以及樓宇買賣的流通性，再看看未來概念能否帶來溢價。較穩妥的投資目標通常是鐵路上蓋、靠近市中心、樓齡較新、出租需求穩定的單位，因為這些樓房更容易在整個片區政策實現之前守住估值 。

由於地價和建築成本等客觀因素存在，香港所有新樓盤訂價幾乎不可能低於每呎售價10,000元，而本次新樓盤開價在每平方呎14,000元，位置鄰近元朗港鐵站，配合目前整體需求和市場氣氛，筆者認為此價格自用是合理的，如果買來投資就有所保留。北部都會區樓價現在更像中長期成長股，不是馬上可以按成熟核心區來定價。本次推出的元朗錦田北新盤，屬於北部都會區概念帶內的樓盤，但現時仍以新界西北的實際居住需求作主要支撐，價格通常不會直接對標市區核心盤 。同區對上推出的新盤首批均價大約13,088 元，這次定價屬於輕微的提價 。另外，項目屬低密度住宅，總共有566 伙，主打受歡迎的兩房，配合名牌發展商，領先的質量和成熟的產品能夠支撐其高一點的價格。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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