香港的商業市場有回暖跡象，市場都說經濟開始復甦，其實，商業地產才是香港經濟寒暑表。主要是甲級寫字樓和工商舖的租金、售價、空置率及成交活躍度，往往直接反映整體經濟活動、企業擴張信心及金融市場狀況。企業擴張時會增加寫字樓或工商舖需求，反之經濟不景時會縮減辦公室面積、收縮店舖規模，甚至遷出。那麼應該如何全面激活工商舖市場？需要從金融支持、政策優化、產業引流、土地供應管理及用途靈活化等多個層面入手，形成一套全面系統性的復甦方案。

綜合政府政策和業界專家意見，提出以下幾個關鍵策略：

一、金融支持：解封按揭與降低融資門檻，恢復商業物業按揭正常化。

解決方案包括：

1）金管局明確指示銀行承造商業按揭。要求銀行必須接受工商物業按揭申請，並定期呈報按揭貸款宗數，避免推卸責任。

2）利率封頂安排。短期內可考慮以拆息（HIbor）寬鬆還款安排，利率與住宅接近，對現金流不足的中小企業，容許「還息不還本」暫緩措施，避免銀行輕易Call Loan。

3）按揭成數與住宅看齊。建議商業物業按揭成數提升至樓價的70%，與住宅市場一致，降低入市門檻。

二、稅務優化：減免高額工商舖物業印花稅以刺激交投。

1）2000萬以上工商舖物業印花稅減0.5%。建議將4.25%印花稅率降至3.75%，表面上看每宗交易減少0.5%稅收，但預計可增加交投量50%–100%，實質上「因減得加」，政府總稅收反而增加。

2）租金收入稅務優惠。對長期持有工商舖投資者提供稅務減免，鼓勵長期持有而非短期炒賣。

3）差餉寬減。對空置工商舖提供差餉寬減，降低持有成本，避免業主因持有成本過高而被迫低價拋售。

三、土地供應管理：控制供應與優化規劃，暫停推出商業地。

1）自2023/24年度起停推商業用地。政府已暫停推出新商業土地，避免市場供過於求，讓市場消化現有及在建樓面供應。

2）審時度勢推出土地。未來土地供應需視市場需求而定，避免一次性大規模推地引致價格崩跌。

3）增加大學城區供應，減少商業樓面供應。北都應規劃更多商業用地改為大學城或創科用途，可創造新需求，吸引更多外地大學在港辦校，同時避免與現有商業區形成直接競爭。

四、產業引流：搶人才、搶企業，落實產業政策、推廣「夜經濟」。

1）積極招商引資。透過產業政策吸引跨國企業、金融科技公司、創科企業在港設立區域總部，增加寫字樓需求。

2）人才引進計劃。配合「搶人才」政策，吸引高端人才在港創業或就業，間接帶動工商舖需求。

3）「無處不旅遊」政策。政府增加撥款推動旅遊，增加旅客消費，刺激零售及餐飲業需求，間接提升商舖市場。

4）特色商業區打造。支持本地特色店鋪、夜市、文化創意產業進駐工商舖，形成差异化商業生態。

五、樓面用途靈活化：改裝與混合用途，活化商廈政策。

1）允許商廈改裝為其他用途。如酒店及乙廈改裝為學生宿舍、教職員宿舍，既增加宿舍供應，又提升寫字樓使用率。

2）擴大適用範圍。建議將改裝政策擴大至重建項目及更多類型工商舖，如工業大廈改裝為創意工作室、共享辦公室等。

3）「分階段開發」模式。參考內地「1.5級開發」概念，初期先建設和營運低密度設施（如零售、娛樂、會議展覽），吸引人流後再落實長遠發展。

六、市場信心重建：透明度與預期管理，增加市場透明度。

1）定期發布成交數據。政府或業界機構定期發布工商舖成交數據、租金指數，避免市場因信息不對稱而恐慌。

2）建立工商舖按揭資料庫。要求銀行定期申報工商舖按揭貸款宗數與金額，增加市場透明度。

3）政府基金或機構入市吸納。在市場低迷時，由政府相關基金或機構投資者入市吸納優質工商舖，穩定市場信心。

七、配套措施：中小企業支援，中小企業租金補貼。

1）租金補貼計劃。對在工商舖經營的中小企業提供租金補貼，降低營運成本，避免結業潮。

2）裝修補貼。對新租工商舖的中小企業提供裝修補貼，吸引新租戶入市。

3）支持共享辦公室發展。鼓勵共享辦公室、靈活辦公空間在工商舖發展，適應新經濟模式。

4）電商與實體店結合。支持中小企業利用電商平台，配合實體店鋪形成O2O商業模式。

激活工商舖市場需要多管齊下，從金融、稅務、土地、產業、夜經濟、用途靈活化等多個維度共同發力。這套組合拳若能落實，工商舖市場有望逐步復甦，重新成為香港經濟的推動力。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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