近日股市和樓市都稍微放緩，AI和芯片等科技股熱度下降，樓市也明顯降溫。香港新股市埸結束之前瘋狂的局面，市場開始回歸理性，雖然仍有大量新股在排隊IPO集資上市，但是近日有一些龍頭科技股，一上市股價都是平穩狀態，不但没有倍數上升，有些更跌破底價；樓市方面，樓價過去1年合共上升了12.09%，今年首7個月累升了7.3%，不過，指數在連續上升了13個月後，7月終於斷纜，按月下跌0.46%。可是另一邊廂，剛性需求帶動租金上揚，由於有大量人才和留學生湧入，租金反而升了0.78%，創出歷史新高。

世界潮流在變，我們這一代人經歷工業革命、改革開放、互聯網時代，到了今天的AI人工智能變革，傳統經濟受到很大的衝擊。然而經過時代的洗禮，依然改變不了能夠長期生存的傳統行業，例如金融行業、居住房屋等等，我們經常聽到移動汽車房屋要代替人類居住空間、在家辦公可以取代寫字樓上班等等，結果大家看到的是，除了中國内地，全球的房子價格都在漲；此外，大型金融公司仍在持續租進核心區寫字樓，原因是老板喜歡員工們一起工作的氣氛，這樣更有制度和紀律，也更有工作效率。有中老年讀者問本人：「我們這些從事傳統行業的人，錯過了互聯網和AI年代，今天還可以存活嗎？」筆者回答：「沒問題，香港的金融和地產行業，如今不是還挺好嗎？」

面對大時代來臨，當然我們都要好好學習新經濟知識，重新調整投資組合。然而，今天的香港，舊經濟依然蓬勃，也創造大量的工作崗位，為香港經濟作出主要貢獻。而傳統行業的穩定性，也為市場帶來穩定的投資回報。就如投資物業，只要懂得選擇，仍然有很多黄金機會，是很好的投資工具。在目前的市場環境下，我選擇的是中小型住宅和核心區甲級寫字樓。說說為什麼中小型住宅優先？首先租金回報較高且穩定，香港市場常見越大的單位呎價越高、但呎租越低的現象，導致豪宅租金回報往往只有約 1–3 厘，而中小型住宅則普遍可達約 2–4 厘；其次入場門檻較低、較細的總價意味著首期和供款壓力較可控，也更容易配合按揭槓桿去優化資金效率；再者小單位需求來源更廣，選擇靠近港鐵、商業區、學校或醫院的中小型住宅，租客來源穩定，上班一族、學生、醫護等，空置風險相對較低；最後中小型住宅更具防守力，在升市時未必跑贏最頂級豪宅，但在跌市或橫行市時，較易靠租金和流動性守住陣腳。因此，從投資角度看，中小型住宅本質上是兼顧現金流回報、抗跌力和流動性的組合策略。

看好中小型住宅、港島甲級寫字樓

工商舖方面，我年初就開始看好港島核心區甲級寫字樓，租售價格也的確開始出現反彈。核心商業區如中環、金鐘、灣仔北會展中心一帶的甲級寫字樓，被視為工商舖中的高質資產，原因包括：一，業主的租金溢價與議租力強，數據顯示核心區甲級寫字樓的租金明顯高於同區乙級、丙級，亦遠高於非核心區的同級物業，例如中區甲廈租金較鰂魚涌、觀塘同級物業高出不少；二，由於租戶質素較高、抗跌力自然較強，甲級寫字樓租戶多為大型企業、金融機構、專業服務公司等，規模大、信用較好，即使在經濟下行時，倒閉或突然退租的風險相對較低；三，核心區甲廈在升跌市中表現較優，好景時甲級寫字樓租金上升較快、需求旺盛，跌市時由於租戶質素和地段稀缺性，跌幅通常較乙溫和，復甦亦較快；四，優質管理與品牌效應，核心區土地供應有限，甲級商廈在形象、配套如大堂、電梯、管理、泊車等具優勢，對跨國企業和高端行業有持續吸引力。

最後作一下投資總結，在剛需帶動下，中小型住宅提供較穩定的租金流、較高周轉率和較低單一租戶風險，不但防守力強，還具備上升空間。當然，不是每個物業都會升值，選擇有潛力和上升空間的樓盤非常重要，這個只要多看正面的樓市評論，以及成交報導便會有所領悟。至於工商舖市場，價格嚴重落後出現吸引力，首先回升的是核心區甲級寫字樓，目前的升勢只是剛剛開始，很多讀者可能不知道，當年甲級商廈的價格與超級豪宅同價，今天兩者租金差不多，但是價格卻只有4分之1。無論從剛需的角度、價值投資法來看，港島核心區甲級寫字樓一定會跑出。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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