筆者日前受民間議政團體「107動力」邀請，出席一個關於香港工商舖研討會，並公開發表演講。筆者指出香港工商舖不復甦，經濟不會真正復甦，試問當大家走進街道或外地遊客光臨，看到滿街都是吉舖，會覺得是繁榮景象嗎？再想想如果中環甲級寫字樓到處空置，是否又代表商業環境不佳、企業不敢進駐或擴大投資呢？還好，近年來外資企業和中資機構大舉進軍中區、金鐘和會展中心一帶，使甲級商廈的空置率明顯得到改善。不過，到處皆是吉舖情況仍然未能改變，源於多種原因，其中銀行不肯貸款引致買賣交易稀疏，商舖未能轉手予新買家，吉舖情況難以改善，骨牌效應之下租售價格也越做越低。

研討會一出，馬上有不少Youtuber拍短片提出質疑，持相反意見也好搏取流量也好，一窩蜂指摘演講者是商舖炒家，他們呼籲銀行放鬆貸款讓買家承做按揭，這個行為是「輸打贏要」。其實枱上的12位嘉賓，其中只有3個是商舖投資者（包括本人），他們沒有人要求銀行幫助他們，是要求銀行對新買家提供正常的按揭信貸；其餘的9位嘉賓不是專家學者、就是行業領袖或商會會長，他們是根據自身的處境和市面上的實際狀況，來為香港經濟發聲，並提出一些改善建議，大多數人沒有投資商舖物業，硬說他們是「輸打贏要」，是給他們「扣帽子」。

現實中是否業主不肯減租令商舖經營困難？筆者可以認真地告訴大家，大商場租金或許相對比較「硬淨」，小業主的街舖租金是一減二減又再三地減。本港的舖租已回到15年前，比深圳旺區更便宜是真的。其實，業主與租客的關係唇齒相依，租客生意不好交不了租，業主為挽留租客肯定要減租讓其能夠繼續經營，否則生意倒閉舖位交吉對業主根本沒有好處。相反，市道不好，業主經常被租客減租、拖租甚至長期不交租，業主一方面要正常供樓，另一方面經常遇到租霸，又需要通過漫長的程序才能收樓，長期收不到穩定的租金，他們的壓力又有誰能夠理解？

營商環境變差，是很多方面出了問題，例如冷管費為什麼這麼高、比內地高出5-8倍不等？很多人不知道，香港的電梯、冷氣系統都是被壟斷或者寡頭壟斷的，保養費及維修費全球數一數二最貴，這些綜合加起來形成的管理費，幾乎是舖租的三份之一。試問，如此昂貴的營商成本，小商戶與小業主如何生存？當局需要在規管業主立案法團運作的亂象之後，也該對這些行業作適當的監管，要引進更多相關公司進入本港，減少行業壟斷和濫收費用情況，否則電梯公司每年有海量投訴，也可以長期愛理不理，一樣能夠順利續牌過渡。

商舖復甦對經濟至關重要

香港商舖市場的興衰，的確是本地實體經濟最直接的「寒暑表」。商舖空置率高企、租金承壓、街舖轉型，背後折射出香港整體經濟結構與消費模式的深層次轉變，消費模式轉移，市民北上深圳等大灣區城市消費成風，加上網購衝擊，本地零售與餐飲業傳統的本地客源被大幅分流。此外，旅客消費開始轉型，訪港旅客由過去的瘋狂購物轉為體驗式觀光與深度遊，對傳統珠寶、名牌及零售店的依賴顯著降低。高營運成本也帶來壓力，儘管租金已由高峰期大幅回落，但人工、食材、冷管費及營運成本依然偏高，令中小型商戶經營困難。

為何商舖復甦對整體經濟至關重要？首先能夠穩定就業市場，零售、餐飲及服務業吸納了大量基層與中層勞動人口，商舖運作旺盛才能帶動就業與薪酬增長；資產價值直接與財富效應相關，商業地產是本港金融與投資體系的重要一環，商舖物業估值穩定有助於維持金融體系健康及市民的消費信心；國際城市需要有活力與吸引力，繁榮的街道與多樣化的店舖是香港作為國際旅遊目的地與多元都市的核心魅力。街道上吉舖林立、街景蕭條，的確讓市民與旅客感到失落，這也反映出香港實體經濟在轉型期中所承受的巨大壓力。

最後借用著名專家的一番話，作為本文的結尾，希望各位讀者有所警惕：

「商廈低迷，根本唔係普羅大眾嘅勝利，而係一場全民資產蒸發嘅災難。

以為租金平咗就着數？錯！業主資產腰斬，銀行Call Loan，中小企連本都蝕埋，邊有錢消費？吉舖遍地，失業率上升，最終係全港市民埋單。所謂「地產霸權」瓦解，換來嘅係「信貸霸權」嘅冰封。

銀行而家對工商舖近乎「封殺」，呢種「人踩人」嘅做法，只會令資產價格跌入無底深淵。唔好天真以為樓價跌你就有樓住，當經濟癱瘓，你連份工都難保。與其自嗨「樓價爆煲」，不如正視信貸緊縮嘅殺傷力——經濟下行，從來冇人能獨善其身。」

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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