香港銳意打造國際教育之都，商業物業、中小酒店改裝成學生宿舍這項產業，如雨後春筍般應運而生，直至今年第3季度，全幢商業物業錄得大額成交高達398億港元，比去年同期上升約65%。大家別以為商業地產已經見到了春天，其實學生宿舍是居住用途，某程度上更像是住宅項目。只可以說給商業寫字樓多了一條出路，能夠去掉部分市場上過多的庫存，讓商業物業供應減少，也是一件好事。然而，有一個現象值得關注，就是純商業用途的買家和投資者依然稀缺，寫字樓和商舖市場為什麼仍然成交不濟？

「工商舖市場有很大風險！」這句話一向出自於銀行、甚至監管機構。過去幾年，一提到工商舖按揭，銀行便耍手擰頭，寧願少做少做、不做不錯。反正有大把新樓可作貸款，此消彼長之下，這邊多做一點那邊少做一些，生意一樣達標，也符合金管及公司政策。不過這種此消彼長變成了此起彼落，價格出現扭曲性轉變，住宅市場成交暢旺，價格顯著從低位反彈一成多；商業物業成交繼續萎縮，價格進一步尋底，所謂低處未算低，銀主盤更是不斷創造奇蹟，無論什麼價格，只要你敢還價，銀主就敢賣給你。

為港經濟說真話　值得尊重

這種「人踩人」的價格會不會長期出現？筆者認為不會。原因是有一班熱愛香港的人勇於發聲，為香港經濟敢說真話，這班人是學者、教授、不同行業領袖和樓市專家，只要不是個人行為，為工商舖市場和中小企業建言獻策，是應該值得尊重。一些被標籤的形象和受攻擊的言論，總有水落石出、真相大白的一天。正如我們要探討的工商舖市場，究竟有多大風險存在？如果是7、8年前的價格，的確是有風險，但是到了多年後的今天，市場仍在大喊高風險需管控，大家同意嗎？今天的價格已經跌了一半，如果買家以現價購買，銀行借一半，等於是高峰時期的兩成半，筆者不覺得有風險。

價格由高峰跌一半，你也可以說是過去的泡沫已被擠出，不能證明現價已反映所有壞消息。目前香港商舖和寫字樓售價較高峰時回落幅度普遍被形容為四至七成，部分急售盤或銀主盤折讓更大，同時空置率高、成交淡靜，源於銀行對非住宅按揭的審慎態度。這個局面即將被打破，過去唱跌的聲音一面倒，今天市場上也出現了唱好香港經濟、支援工商舖的呼聲。這個改變或許就是轉捩點，銀行開始重新審視商業物業的貸款申請。還是那一句，跌了一半的價格，再貸一半的金額，賣給實力新買家，將不良資產變成好資產，是在幫助中小企業健康發展。

當然，不能說以現價買入商業地產，就可以把它當作完全沒有風險的撈底。買家還必須具備以下條件，有足夠現金應付至少兩至三年負現金流；不依賴短期轉售獲利；所買商舖有真實、可持續的租金支持；能承受估值再跌及銀行收緊按揭的後果；借款額不會影響你其他業務或家庭財務的流動性。有一點非常重要，就是你每月所收取的租金回報高過銀行供款。此外，樓市表現也取決於羊群心理，當大多數人覺得工商舖見底又願意撈底，那麼在多人入市時，價格就會上升；相反大多數人均唱反調，價格自然又會下跌。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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