人們對於樓市走勢的理解，都在V型反彈、L型打底、U型回升等字眼上，近期多了一個新名詞，叫「K型」發展。何謂K型發展？顧名思義，就是兩邊極端反向行走。當前香港樓市呈現極為鮮明的「K型分化」（K-shaped Divergence）格局。過去升跌同步的單邊市況已不復存在，不同物業板塊、不同區域及物業質素之間出現了劇烈的「向上突圍」與「向下尋底」兩極發展。

物業市場總體分為住宅市場及工商舖市場，我們從住宅內部兩極化、工商舖轉型分化兩個維度，結合市場具體實例來進行剖析：

首先，過去一年，住宅市場整體處於回升狀態，內部的 K 型分化相對比較小，在相對回暖的住宅市場，幾乎都是上升的，只有舊樓或唐樓成交相對較少，樓宇在管理失當和缺乏正當維修的情況下，價格跑輸大市。

向上升的有市區大型新盤，尤其是鐵路沿線新盤大受歡迎，還有民生收租屋苑及稀缺超級豪宅。比如鐵路沿線及大型新盤（如啟德、黃竹坑港島南岸、天水圍 YOHO WEST 系列）表現较好有許多原因，發展商採取「貼市價」或「先求量、後求價」策略，配合按揭放寬，吸引大批年輕上車客及內地新移民家庭。這類項目具備新樓齡、會所配套及交通優勢，首批開售時往往錄得幾十倍超額認購，大多數即日售罄並即時加推，新樓的二手承接力亦較強。

此外，傳統剛需收租藍籌（如太古城、沙田第一城、嘉湖山莊）也表現較佳，這受惠於非本地生及專才湧港，住宅租金持續向上。隨著按揭息率回落，部分 300 至 500 萬港元的上車盤出現「供平過租」，吸引長線收租客及「轉租為買」用家入市，樓價率先止跌回升。另一實例，山頂及半山稀缺超級豪宅（如山頂 Mount Nicholson、西半山衛城道8號「天御」等）也表現不錯，原因也是新盤推廣策略的成功。這類供應比較稀缺、動輒數億港元的頂級豪宅，買家多為無懼按息波動的內地富豪或頂級家族辦公室，成交價屢創新高，不受一般經濟週期影響。當然，也只是局限於發展商豪宅新盤，二手豪宅業主就沒有那麼好彩，想高價賣樓並不容易。

至於K型向下的另一端，就是無鐵路覆蓋的舊式單幢樓、唐樓及偏遠半新盤。無電梯唐樓及逾 40 年樓齡單幢舊樓（如深水埗、土瓜灣、北角非重建區舊樓）價格表現向下，原因是此類物管理不善，立案法團成員與維修工程公司屢見貪污醜聞，又面臨高昂的強制驗樓及大廈維修費用（動輒每戶數十萬港元），加上銀行對高樓齡物業的按揭年期批核保守，這令買家卻步，樓價持續陰跌，流動性極低。例子，油尖旺區超過50年唐樓、葵涌怡勝花園及屯門怡樂花園、北角城市花園等等。此類物業因立案法團權力過大，很多人想從維修工程中分一杯羹，因此長期内部爭吵不斷，屢傳貪污事件，在缺乏良好管理及維修偷工減料的情況下，樓價嚴重跑輸大市。

其次，宏觀板塊的 K 型走勢：住宅「企穩回升」 vs 商業地產「深度尋底」。自全面「撤辣」、金管局放寬按揭成數及美國進入減息週期以來，資金流向出現明顯的結構性轉變，住宅市場一枝獨秀，商業地產伊人獨憔悴。

整個商業地產幾乎都是向下坡走的一端。經過多年的淡市衝擊，九龍、新界的甲級寫字樓、非核心區街舖、舊式工廈都還在「深度尋底」，銀主盤及被迫賣盤屢次出現難以想像的「超筍價」成交，正是低處未算低。企業縮減辦公面積、高空置率、港人北上及網購改變消費模式等原因，令上述工商舖價格及租金較高峰期累跌 40% 至 60%，銀行估價審慎，銀主盤與大幅蝕讓成交頻現。

我們談談向上的一端，「留學香港」品牌學生宿舍改裝物業、民生屋苑必需品商舖直接受恵。全幢商廈及乙級酒店改裝「非本地生學生宿舍」（如紅磡、油麻地、西營盤一帶全幢項目）表現較佳。特區政府銳意打造「國際教育之都」及擴大八大非本地生限額，學生宿位嚴重短缺。許多基金與資深投資者趁低吸納全幢乙級酒店或低估值商廈（購入呎價僅約 6,000 至 9,000 港元），改裝為學生公寓。由於學生宿舍租金穩定且受經濟波動影響較小，淨租金回報率可達 5% 以上，成為商業地產中逆市升值的一大亮點，前景相對比較樂觀。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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