陷入財困的新世界（0017），早前傳出計劃放棄機場11 SKIES商場，交還予機管局，免得日後每年被迫支付18億元保證租金，見財化水的機管局主席林天福近日幫忙澄清，稱11 SKIES 原定2028年才正式開幕，外界所謂「空置率高」的說法並不正確。一個是業主，一個是租戶；一個等著收租，一個心急離場。火星無撞地球，背後因由值得拆解。

商場早落成　繼續「烏燈黑火」

11 SKIES 投資額逾200億，項目主體已於2025年分階段落成，理應「早開早享受」，但暫時只是租出寫字樓部份，商場部份遲遲未開業，即使機場二號客運大樓 T2， 在 5 月 27 日正式啟用，11 SKIES 也未見明顯的招租舉動，形同「死場」。

記者 5 月中旬實地走訪，映入眼簾的是一片冷清，當初號稱雲集超過800家店舖的大商場，僅有一間咖啡店及一間餐廳營業，其餘吉舖全被圍板遮擋。6月有記者再走訪，發現T2 人流繁忙，但通往 11 SKIES 的天橋，人流還是不多，目測10分鐘內少於50人經過。

面對此情此景，代表業主一方的機管局保持友善，雖然早前市傳新世界打算「掟匙」，將商場交回給機管局，但林天福強調目前正與新世界持續洽商，對11 SKIES和SKYTOPIA很有信心。「一個不願打，一個不願挨」，我們要先從11 SKIES 的前世說起。

天價租金　埋「掟匙」導火線

八年前，新世界力壓群雄，奪得香機場航天城11 SKIES 的合約，投資 200 億畫下一個極具野心的商業宏圖。這座總樓面面積達 380 萬平方呎、相當於兩個維園的超級巨無霸，起初被寄予厚望。時任新世界舵手鄭志剛盛讚 11 SKIES 將會是全面結合零售、娛樂、醫養與財富管理的的完善生態圈，服務範圍輻射整個大灣區。

但人算不如天算，新世界中標後，世界變得好快，先是內房爆發危機，之後疫情爆發，然後息口飆升，中港經濟復甦不似預期，零售及商業市道不再熾熱。當年的「世紀押注」，自然大打折扣，但硬件已經基本興建完成，不等開幕便打算拱手相讓，答案藏在「辛辣」的合約條款中。

新世界同機管局簽訂的是DBO合約，一手包辦設計（Design）、建造（Build）及營運（Operate），雙方關係如同業主與租戶。新世界明年 6 月起的40年，每年向機管局，支付保證租金 18 億，又或項目年總收入的 30%，以較高者為準。換言之，2028 年至 2066 年期間，新世界累計支付高達702 億的保證租金 。

18億租金絕非一個小數目，我們翻查本港各大商場，即使位於黃金地段銅鑼灣的希慎利園區，商舖租金收入都不足18億，而兩個K11 Musea和同Art Mall的收入合計亦僅有24億。

世紀債務重組　未拆債彈

在人流未有保障的情況下，每年承擔 18 億元的保證租金，新世界選擇「壯士斷臂」實屬情理之中，而機管局表現平靜，亦是深知對方財力難支的情況下，過度施壓亦無濟於事。

新世界爆發財務危機之後，首先暫停派息，然後融資和縮減開支 ，但這場「財務大手術」只是將債務延，債彈根本未拆。集團去年完成 882 億的銀行貸款再融資，短期債務由416億大減至66億，但長債則由 1,144 億大升至 1,439 億。但這個借舊還新的「續命符」，將於 2028 年陸續到期。

另一邊廂，永續債「hair cut」，賬面成功減少 87 億，但債息率上升意味債息減不多，置換永續債本質上是將尖沙咀 Victoria Dockside 的現金流用作派息。截止到 2025年底，新世界淨負債仍然高達 1,227 億元，淨負債比率還上升至 59.7%，削債成效「杯水車薪」。

業務短中期難有驚喜

龐大財務黑洞，正在無情吞噬利潤，先後賣掉愉景新城、前海物業和新創建的新世界，短中期滅債難度甚高。

從業務結構來看，新世界的盈利能力主要來自兩大核心支柱，即賣樓和收租。翻閱26年中期業績，新世界賣樓和收租的經營利潤，有約 37.8 億，但期內利息開支逾 22.7 億，仲未計「燈油火蠟」以及停派永續債，半年股東應佔虧損 37 億。

展望未來，租金收入難有驚喜，依賴賣樓大賺，亦不容易。23年開始新世界已放棄投地，目前市區可發展的土儲就剩下318萬平方呎，這意味著未來落成的新盤只會愈來愈少，未來兩年新世界在市區新落成的樓盤，就只有將軍澳市中心的港鐵項目，涉及單位約610伙。

至於昔日新世界以超低價買入新界地皮，其中約 1,200 萬平方呎農地儲備就位於北部都會區，政府大力發展北都，這個可算係新世界「壓箱寶 」，可惜有「麵粉」，但就缺水製作「麵包」，所以近年新世界伙拍內房，找「水喉」分擔建築成本，但要發展都要有時間，而樓市又無以前那麼風光，利潤空間有限。

機管局「冷手執個熱煎堆」？

新世界處債務泥沼，將11 SKIES 商場退還給機管局，如果後者不接受，雙方極可能陷入漫長的拉鋸戰，甚至對簿公堂，隨時拖累機管局正全力發展的SKYTOPIA整體布局

另一邊廂，機管局看似「冷手執個熱煎堆」，零成本多了個巨無霸商場，但實情又是怎樣？

一來見財化水，失去多達700億元「最低租金保證」；二來免費得到一個如此龐大的商場，要搞得有聲有色，絕非容易。機管局過往主要收取專營權費及租金，若要「踩過界」，直接負責大型商場的招租、市場推廣和日常營運，角色轉型上將面臨不少挑戰 。

機管局商務執行總監陳正思稱指期望項目可以增加餐飲及娛樂元素，而林天福又在電台節目上預計，T2客運大樓日均可處理2萬人次旅客，但11 SKIES項目本身位置較「吊腳」，因此即使機場或T2有客運量，目前最大問題是如何引流去11 SKIES。

而且11 SKIES 原本定位「高端商場」，但連接11 SKIES的 T2，主要服務航空為廉價航空。當項目一方面標榜高端消費體驗，另一方面卻主要面向消費力中等的客群，兩者之間能否形成協同效應仍是個問號。

新世界集團主席鄭家純在2025年財報上寫下，

時勢不由人，然變局如潮，何以舟楫？

或許 11 SKIES 的「割肉離場」就是會為新世界爭取到喘息空間的「舟楫」。然而，當初誓言要「冠絕香港」的 380 萬呎生態圈，在被機管局收歸後，要怎樣重新定位才能在 2028 年配合「機場城市」浴火重生？商場始終要有人行，有人消費先至係商場，機場人流又是否可以支撐起這個380萬呎的巨無霸？