海港城母企九龍倉置業（1997）「大開水喉」，於中期業績出爐後宣布將實施多年的 65% 派息比率大幅調升至 90%，令中期息一炮過飆升逾四成至每股 94 港仙。

「息誘」行動迅速激勵市場情緒，九置股價兩日累升兩成。按照周五﹙7日﹚收市價31.9元推算，若下半年維持相同的派息力道，預期股息率將飆升至逾 6 厘以上，遠超新一批銀色債券4.25厘保底息，更可硬撼領展﹙0823﹚。

獨立地產分析師鄭懷武表示，公司提高派息比率，令股息收益率顯著提升，對收息投資者具吸引力，但九置短線升勢過急，建議投資者毋須急於高追，可待股價稍作回調再部署。

預測股息6厘具吸引

從中期業績來看，九置上半年帳面仍錄得1.76億元的股東應佔虧損，但這主要受累於 35.47 億港元的非現金物業重估減值。若扣除此類帳面數，反映業務真實現金流的基礎淨盈利實質按年逆市增長 6%，達到33.11億元。

由於九置決定自今年起將派息比率由65%調升至90%，鄭懷武表示，集團上半年每股派息約0.94元，如果全年基本溢利能維持約5%至6%增長，預料全年每股股息有望增至約1.95元。按周五九置31.5元股價計算，股息率約6.2厘，「在香港地產股來講都算幾吸引。」

翻查資料，坐擁海港城、時代廣場及荷里活廣場等物業收租的九置預測股息，在各大收租股中毫不遜色，領展﹙0823﹚現價股息率約6.57 厘、希慎﹙0014﹚約6厘、太古地產﹙1972﹚約4.9厘。

現價高追宜謹慎

不過，受派息比率大幅調升刺激，九置股價由約26元升至32元水平，累積升幅達兩成，市場已大大反映利好消息，因此鄭懷武建議投資者勿心急，「可能過一兩個星期，有少少調整都不出奇。」

他又推算，若市場未來願意給予九置約5.5厘的合理股息率，並假設九置全年派息達1.95元，九置合理目標價可達到34至35元，相當於較現價仍有約8%至10%的上升空間。

高派息靠盈利支撐 幸海港城抗跌力強

另一邊廂，本港零售市場持平，且九置仍有292億元負債淨額，市場關注九置將派息比率提升至90%後能否長期維持。鄭懷武則認為，「公司表明了是一個長遠策略，所以改了之後，不會輕易貿貿然再改。」不過，他強調，能否維持高派息，最終仍取決於盈利表現，而非單靠提高派息率。

「如果你賺不到錢，就算派超過100%都無用。」鄭懷武續指出，目前九置旗下核心資產的營運已有改善，其中海港城受惠高端消費及旅客回流，預計商場零售額按年增長約15%至16%，跑贏本港整體約9.6%的零售增長。

他又認為，本港零售市道雖然表現還是比較差，但壓力主要集中於本地民生消費及較低端零售，而海港城主打奢侈品及高端消費，受北上消費及網購衝擊相對較小。此外，鄭懷武指出，九置旗下酒店業務，如馬可孛羅及美利酒店入住率維持理想，為公司盈利提供支持。不過，時代廣場及荷里活廣場表現相對疲弱，其中時代廣場上半年的整體收入按年下跌12% ，相信管理層需要有一些策略性的方法改善狀況。

每股派息有望按年遞增

展望未來，鄭懷武預計九置今年基本盈利可錄得約5%至6%增長，未來兩至三年若沒有重大改變，公司利潤都仍可維持4%至6%的中單位數增長。在盈利穩步增長支持下，他相信公司每股派息有望每年升一個單位數。「今年（派息）一元九毫幾，明年接近兩元，之後兩元多，即是有一個四、五個percent增長。」鄭懷武覺得這是九置可以做到的結果。

他認為，九置近期股價急升，正反映市場對公司派息前景、商場租務及酒店業務展望轉趨樂觀，「大家覺得他們面向的消費者，和酒店業務，都不像香港一般零售面對的困難一樣大。」