簡約公屋｜兩年火速落成　會否「五年即拆」還看一個關鍵

政府敲定八個興建「簡約公屋」選址，3萬個單位落成後預計給有需要的市民居住五年。其中佔逾萬單位的啟德世運道項目，引來當區居民強烈反對。九龍中立法會議員楊永杰一度申請舉行集會示威，九龍城啟德中及南區議員張景勛批評當局並未進行充足諮詢，有毗鄰樓宇的業主在電台節目上公開表示憂慮「簡約公屋」拖累樓價。地產建設商會執委會主席梁志堅表示政府有建屋需要，商會「無法不同意」，但對地皮五年後的發展方向仍然表達擔心。

撥款假若順利獲批，啟德項目最快能於2024年首季動工，並在2026年第一季及第四季分兩期完成。而元朗攸壆路、屯門第3A區、牛頭角彩興路三處更有望能於今年第四季動工，連同在明年第一到三季陸續動工的其餘五處選址，「簡約公屋」竣工日期由2025年第一季到2026年第四季不等。

興建速度遠勝傳統公屋

整體而言，「簡約公屋」興建速度相信如早前一眾官員所言，遠較平均耗時約四到五年的傳統公屋為快，項目從施工到落成的期間快則只有兩年，頂多不足三年，能夠較快提供現成單位給予輪候住戶。

興建「簡約公屋」之所以會快於過去傳統公屋，箇中原因不外乎是以下幾個：一是「簡約公屋」先行廣泛使用了「組裝合成」建築法，而以往的傳統公屋無法受惠，所以竣工速度相對來說顯得較慢；二是「簡約公屋」項目規模與設計複雜性小於傳統公屋，譬如其樓層較低、單位較少、樓底較矮、房間不安裝廚房抽氣扇與冷氣機、圍欄設計簡單化、減去再生態源設施等；三是「簡約公屋」迴避了規劃準則對於住宅的停車場、福利設施等配套要求，自然進一步降低了整體施工所需的時間。

毋須按照一般規劃程序

按照一般規劃程序，由於「簡約公屋」選址大多原先均無建屋規劃，當局理當根據《城市規劃條例》第12A條提出修訂圖則申請，將擬建「簡約公屋」的地區改為容許住宅用途。即使啟德與小欖兩處包括了部分「綜合發展區」用地，仍應該按《城市規劃條例》第16A條提出規劃許可申請，以獲准作為「分層住宅」或「屋宇」之用。

不過上屆政府發展「過渡性房屋」時，城規會在2018年11月曾經同意項目可視為市區及新市鎮分區計劃大綱圖內「經常准許的臨時用途」，不用走一般的改劃申請程序。這項決定存在幾個前設，一是對於「過渡性房屋」的需求未來會因應房屋供應增加而消失，二是政府專責小組得確保不會轉變為永久用途，三是地政總署批出的特別豁免書應該註明五年或以下的固定租期。只有鄉郊地區為期三年以下的「過渡性房屋」項目，仍須取得城規會的許可。

由於當局明言「簡約公屋」是「汲取營運過渡性房屋的經驗」，並且屬於「短期住屋性質」，因此不難預計很大機會參照「過渡性房屋」的先例，獲城規會在類似條件下列作「經常准許的臨時用途」。近日亦有傳媒引述消息指出這是當局設想做法，如果此一消息屬實的話，建造「簡約公屋」便毋須按照《城市規劃條例》提出修訂圖則或規劃許可申請，從而節省更多時間。

五年「臨時」可變七年半

市區及新市鎮大綱圖《註釋》列明「經常准許的臨時用途」不能超過五年，但規劃指引編號34D《有關臨時用途或發展的規劃許可續期及延長履行規劃許可附帶條件的期限》規定，「若有關臨時用途及發展要持續進行，申請人可向城規會申請臨時規劃許可的續期」。「簡約公屋」造價沒比傳統公屋成本便宜多少，短期用完即予廢置清拆會浪費資源，而「過渡性房屋」亦有不少的住戶租約期滿後未能上樓，所以「簡約公屋」會否延期去自然引起關注。

翻查城規會當初准許「過渡性房屋」為臨時用途時，已經提到「有關申請延長此規劃體制下的協定租期，將根據提交申請的時間作評估，在永久建築物內過渡性房屋的每次租期不可超過五年」，延期次數未作限制，變相留下延續的可能性，「簡約公屋」相信亦會沿襲有關安排。

不過規劃指引編號34D同時規定，「如履行附帶條件的總期限（包括已透過申請延長履行規劃許可附帶條件的期限）超過臨時規劃許可有效期的一半，延期申請一般不會獲批」。這除了說明「簡約公屋」的存在時間有可能由五年變成七年半之外，也代表當局想要延長多於此時段，就得交由城規會審視是否作出特殊處理。

無論如何，既然當局正在進行中的精簡發展程序修例工作，加上未來傳統公屋項目將陸續引入「組裝合成」建築法，那麼傳統公屋發展日後應該也可以像「簡約公屋」那樣壓縮相當的施工與規劃期間。只是規劃程序對「過渡性房屋」與「簡約公屋」的特殊待遇思維，亦能檢討可否部分移植去到傳統公屋身上，譬如是考慮接納公營房屋成為大綱圖《註釋》第二欄對應項目的「經常准許」版本，好讓某些土地能夠加快轉變實際規劃用途，進一步增加項目由計劃到落成的速度。