【鐵路效應幻滅】黃埔食肆生意遠遜預期 無法受惠觀塘線延線通車

撰文:李彤 陳嘉敏
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港鐵觀塘線延線通車,一直是黃埔區居民引頸以待,希望藉此改善日復日逼巴士、小巴的困局,商戶業主憧憬鐵路效應可為物業帶來升值潛力,加租反價早於通車前已屢見不鮮。
然而,新延線通車一個月,原應受帶動的當區二手樓成交,被突如其來的新辣招抵消熱潮,交投及睇樓量急挫;同時,當區舖市炒通車概念,租金逆市累升三成,偏偏通車後人流不似預期,生意無以為繼,恐重蹈西港島線通車一年後「吉舖處處」的覆轍。有學者認為,通車效應視乎當區是否有全新發展空間,並需要長時間慢慢成形。
攝影:黃永俊

觀塘延線通車後,黃埔有小店指生意額未有如預期上升。

商戶嘆大失預算

黃埔站由2008年推展規劃至今年10月23日正式通車,歷時近8年半,覬覦鐵路效應,茶餐廳龍庭小廚今年初率先落戶黃埔,更租用位於黃埔站A出口對出的地舖,可惜如意算盤未能打響。

負責人李小姐直言,通車首兩天生意額的確增加三至四成,但市民的新鮮感減退,人流逐漸回落,現每日平均生意額只較通車前增兩成。她又指,年初決定租用該舖位時,是看準其鐵路效應,更答應業主通車後即加租的要求,「原本憧憬生意額升一倍,就算無一倍起碼都六至七成,但依家得兩成係唔理想。」餐廳剛於11月加租四成,只能無奈接受。她坦言,如果生意持續無起色,最後或選擇結業。

同樣在黃埔站A出口附近經營韓國食肆的劉先生亦指,通車首星期的人流與現時相距甚遠,由初期兩至三成的增幅,跌至現時只剩約一成。但劉先生認同,小商戶受舖位面積所限,即使人流增加,食客同樣要等位,對生意無大幫助;惟他指小商戶受租金影響的衝擊更大,「一開港鐵站,就大條道理加價㗎啦!佢哋(業主)唔會理你營業情況。」他已聽聞,最近有小租戶被業主加租四成,其店舖8個月後亦要續租,坦言如業主加租兩至三成,已捱不住忍痛離場。

舖租搶先升四成 跑贏一線街舖

觀乎黃埔站共設有6個出入口,西翼大堂兩出入口位於德民街、民兆街與紅磡道一帶,周邊多為民生小商舖,其餘出入口則集中在黃埔花園內,毗鄰為屋苑商場連鎖式商戶。自2011年年中,觀塘線延線開始動工,受工程影響,街道人流及舖位生意驟減,業主卻未有因此手軟,舖位租金於通車前早已翻一番。

據美聯工商舖資料,如德民街一個約1,300平方呎連閣樓的地舖,租值由3年前的4.6萬元加至今年中的6.8萬元,加幅逼近五成;反而同期零售核心區受內地消費放緩影響,租金見頂回落需減租求客,紅磡地舖租金的增幅,更跑贏不少一線街地舖。

當港鐵站附近的商戶承受加租之苦,遠離港鐵站有近15分鐘步程的黃埔街商舖,亦叫苦連天。由於觀塘線延線通車前,不少乘搭東鐵或過海隧道巴士的黃埔居民,均會取道連接紅磡站與黃埔街的天橋步行回家,惟鐵路通車後,部分居民改乘港鐵,反而吸去人流,拖累附近商舖生意額下跌。

時新快餐店指通車後生意額暫跌一成。

時新快餐:通車後人流銳減三分二

開設於天橋出口、賣漢堡包的時新快餐店老闆鍾奇清指,該天橋過往於上下班的繁忙時間均逼滿人群,但觀塘延線通車後,人流減少達三分二,致食客銳減近兩成,幸好有理大宿舍的學生繼續「捧場」,才可減少損失,平日生意額暫跌約一成。同位於黃埔街的王幺妹黔川米線負責人王靜,亦感受到通車後變化,「有啲熟客以前日日嚟,𠵱家少見咗,問開原來佢哋放工直接搭港鐵去黃埔。」

辣招抵消通車效應 交投挫九成

此外,區內二手住宅物業在通車後開始放緩,適逢政府於11月4日、即通車僅約兩周後,公布新一輪樓市加辣措施,將雙倍印花稅率一律上調至15%,二手交投更即時煞停。當中,最鄰近黃埔站出入口的黃埔花園及黃埔新邨,11月各僅錄4及0宗成交,前者按月急挫九成。

區內代理行太陽物業已植根當區逾20多年,分行經理宏惠強透露,居民一直憧憬鐵路開通,樓價多年來扶搖直上,通車前夕、即7月至9月黃埔花園錄得至少30宗買賣,相當旺場,且屢錄反價、破頂價成交。如黃埔花園一個7期3座低層單位,900餘平方呎,9月份以1,400萬易手,呎價超出1.45萬元,刷今年屋苑新高紀錄。

宏惠強稱,通車僅約兩周政府便推出加辣措施,由於區內多個大型二手屋苑主打換樓客市場,交投即時煞停,熾熱氣氛無以為繼。另外,業主亦選擇封盤令市場冰封,多個主要屋苑11月全月二手交投量不足5宗,但叫價仍然企硬。

政府加辣直接增加買家入市成本,抵消通車帶來的熾熱氣氛。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,樓價早於通車前數年已翻兩番,實際通車後往往帶動的是租賃而非買賣;利嘉閣聯席市務董事余美寶亦指,通車至今紅磡區內租金已錄至少一成增長。

通車效應關鍵:新發展空間

中大市場學系教授冼日明指出,鐵路通車市民必然會憧憬人流增加,物業市場出現炒賣,租售價值亦定會增加,但效應是否得以維持,其實很視乎該區尚有沒有新的發展空間,「交通方便咗,不一定便會形成購物區,一個購物區要有大型商場主導,才可帶動周邊零售,吸引外區人流。」

他又指出,本港街舖愈來愈少,除非很有特色,並可以「捱貴租」,否則只靠幾間街舖,難以吸引大量人流,通車效應很視乎當區新發展空間。他又以黃埔區為例,「現有的零售商戶只是serve當地社群,短期又未見有全新項目落成,是會出現無以為繼的現象。」他相信,現有商場會大變身,以吸引新的購物群,「鐵路效應不能短視,需要時間慢慢形成。」

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