去年11月發生的大埔宏福苑火災，揭示樓宇大維修的各種問題及風險。南區豪宅貝沙灣落成約20年，計劃在2033年展開大維修，總預算開支超過10.57億元，平均每戶承擔38萬元。居於該屋苑的亞洲博覽館前行政總裁哈永安，成功說服居民及管理公司，採用創新方法管理樓宇維修保養，引入以數據化科技驅動、全面保養保值方案，將這個預算降至0元，也毋須為應用這方案而加管理費。

哈永安表示，由1970年代以來，樓宇維修保養工作交維業主與管理公司，50多年間根深柢固，不諱言要打破這個情況不易。他指這方案重點是由「樓宇醫生」長期監察大情況，毋須在樓宇老化時才維修。他冀能將這方案推廣至樓齡不多於25年的樓宇，當中新落成樓宇會最適合；至於「超齡」的舊樓，則料無法使用新方案。

這個名為「Homegevity」的方案，是將原有管理費中撥作「預防性維修」的支出，轉為以數據驅動，智慧化為貝沙灣樓宇及設施，按其使用周期，作精準到位保養維修，以提升樓宇的保養效益和長遠達到保值以至升值的效果。以這個積極保養方法，可以完全毋須在樓宇老化時，進行勞民傷財的大維修。

哈永安表示，2022年獲貝沙灣業主邀請，率領一個包括不同專業範疇的業主及外面專家組成的專責小組，研究屋苑的長遠保養方案，小組集中研究以科學化實據為本，專為貝沙灣設計的創新方案，最後於2026年決定以Homegevity模式，規劃出貝沙灣專設實踐藍圖。

他表示，項目的核心目標是顧及各主要持份者利益，以安全、可行、可持續方式，保障及提升物業資產價值，建立強健基礎，屋苑毋須因為老化而要進行預算達10.57億元，即每戶也毋須承擔38萬元的大維修支出。

哈永安指智慧管理樓宇的新科技應用愈趨成熟易用，方案融合樓宇設施大數據、物聯網感應器、各種診斷樓宇檢測方法，以科學數據與訂出清晰標準要求，持續檢測及識別問題，訂出應對方案，涵蓋樓宇結構、機械、電子電機、土木工程、建築結構、外牆與公用設施等，能讓樓宇長期處於優良健康狀況。

在此模式下，物業透過管理與科技方法，持續保養、延長結構壽命、提升資產價值，按照每項設施本身的使用周期，訂立合時合適的保養維修，樓宇可以長期保持最佳狀態，根本杜絕了需要一次過更換多項設備的「大維修」。哈永安說：「跟住我做，不用大維修，好似會有樓宇醫檢查住佢。」

貝沙灣是香港少數一直已採用 「預防性維修 」為物業保養的屋苑。哈永安表示，每年管理費中有約20%專撥作維修保養用途，小組計算後確認，以科技為本的這套創新方案，取代原有的預防性維修，並不需要額外的支出，未來樓宇不易老舊，自然也不用大維修，他希望這可為香港的住宅保養開創全新方向。

本港的市區老化問題嚴峻， 立法會研究顯示，在2025年，68%私人樓宇樓齡達30年或以上，另有14%將於10年內達到此門檻；另一份政府分析顯示，2014年至2023年間，樓齡達50年或以上的樓宇數目將倍增至10,200幢，並推算到2043年將飆升138%至 24,300幢，混凝土的設計使用年期通常為50年， 本港因樓宇老化帶來的相關安全風險與日俱增 。

政府於2012年推出強制驗樓計劃，規定樓齡達30年或以上的樓宇在接獲屋宇署發出的法定通知後，須進行檢驗及必要的維修。 2025年符合驗樓計劃資格的約20,900幢私人樓宇中，16%已完成所需工程，當中多為樓齡50年或以上。

哈永安表示，其方案不適合樓齡超過25年的舊樓，故不影響從事大維修業界的利益，他希望能從新樓着手，因需劃定部份管理費用於定期保養維修，而新樓住戶會較易接受新科技。