【樓市狂潮‧拆局】供應增、樓價仍高企？ 真相原來是......
政府昨日（28日）公布多項樓市數據，其中未來3至4年一手私樓潛在供應量，再創紀錄新高，達9.6萬伙。
表面上供應增加，需求不變，樓價理應回調，但差餉物業估價署的樓價指數卻再度破頂。有學者分析，縱使一手供應增加，也不足夠彌補二手樓萎縮量，整體住宅供應仍缺，惟若然時政府待一手供應達頂峰後撤辣招，二手盤同步釋放，「到時兩邊供應一齊湧現，(樓市)會死！」
數字屬假象 一手供應增難彌補二手萎縮
據運輸及房屋局公布，未來3至4年一手私樓潛在供應量達9.6萬伙，較去年第四季預測多2,000伙，即平均每年2.4萬伙供應，接近97年前平均每年2.5萬伙的水平，反映新樓供應，已逐步回復「合理」水平。
正常供應增多，需求又未有大幅度轉變下，樓價理應持平、甚至回調，出現均衡點。然而，偏偏樓價續升，差估署樓價指數新報319.8，按月升2.07%，連升12個月，按年累升17.83%。
浸大財務及決策系副教授麥萃才指，預料均衡點短期「唔會發生」。
他解釋，現時的新增供應僅限於一手市場，二手供應在辣招政策下大幅萎縮，額外印花稅下(ssd)投資者無利可圖，雙倍印花稅(dsd)加上按揭成數低，用家換樓成本增加，故不論投資者或用家均欠缺賣樓的誘因，二手盤源被凍結。「一手供應點樣增加，都唔及二手（供應量）萎縮的幅度」因此，實際上整體供應仍未能滿足需求。
學者：辣招稅促使樓價上升
與此同時，他又指稅項才是樓價上升的主要原因，政府統計的樓價指數「存在誤差」，因指數未有將稅項納入考慮因素，「政府加重稅後，發展商表面提供補貼優惠，實際將稅項此轉嫁至消費者，將定價提高，令一手樓的價格升得更快，二手又跟隨上升。」
麥認為，需求管理措施僅屬短期，長遠應由市場自行調節。「樓價始終都會跌，一手供應最終會多到足夠迎合需求，惟屆時政府才撤辣招的話，二手供應又同步釋放，兩邊供應一齊嚟，(樓市)就會死。」
他又認為，加息非左右樓價升跌的主因，「加幾厘息，每月供款先有少少影響，但而家問題係，畀唔畀到買樓份首期同稅款。」
