大埔宏福苑五級大火災奪去逾百人性命，令大眾再次關注屋苑法團管理的重要。《香港01》綜合香港法例第344章《建築物管理條例》等資料，整理一篇懶人包，簡介屋苑管理最關鍵的部分：業主立案法團、管理委員會及物業管理公司的權責。

1. 什麼是公契？公契有什麼作用？

大廈公契是在土地註冊處註冊的法律文件，是發展商、業權人及經理人簽訂的契約，訂明業主之間、發展商和經理人的權利、權益和責任，對所有業主均有約束力。公契的作用可釐清權責，界定私人地方、公用部分的範圍，以及訂明各單位的業權份數。

2. 業主立案法團是什麼？如何成立？

業主立案法團是根據《建築物管理條例》成立的獨立法人組織，代表所有業主管理建築物的公用部分，行使和執行有關權利、權力、特權和職責，有權管理大廈、維護保養、推動大維修、任免物業管理公司及監督其工作等。法團可代表業主提出訴訟或被起訴。法團業主大會可討論各項有關大廈管理的事宜，並作出對所有業主均具有約束力的集體決定。法團須就大廈公用部分及法團財產購買第三者風險保險。

如何成立法團？

-由總共擁有不少於5%業權份數的業主所委任一名業主作為召集人，申請召開業主會議。

-召集人要在會議舉行前至少14天通知全體業主。

-會議須符合法定人數，即業主人數的10% 。

-召集人須確定業主委出管委會的決議獲過半數票通過，以及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持，亦須確定業主藉以過半數票通過的決議，決定管委會委員的人數。

-新委出的管委會須在有關業主會議結束後28天內，向土地註冊處申請註冊成為法團。

3. 管理委員會（管委會）是什麼？有什麼職責？

大廈管理事務繁多，如每個決定都要召開業主大會議決，難以迅速及妥善地處理大廈事務，因此法團日常事務主要交由管理委員會（管委會）辦理，一般情況下，條例授予法團的權力及委以的職責，須由管委會代表法團行使及執行。大廈所有業主都是法團一員，可在業主大會通過決議，委任適合的業主擔任管委會委員。

-管委會必須委任主席、秘書和司庫，當中秘書和司庫可由非管委會委員和非業主出任。 而管理委員會的主席就是業主立案法團主席。

-管委會須定期召開周年業主大會、管委會會議、擬備法團財務報表及會計師報告等。

（a）如何選出管委會委員？哪些人不能擔任委員？

-在業主大會上委任管委會委員時，以「得票最多者當選」投票制進行。

-未獲解除破產的破產人、過去5年在港或其他地方因犯罪被判處為期超過3個月而不得以罰款代替監禁的人士，無資格獲委任為管委會委員。

（b）管委會的任期

-管委會須在法團註冊成立日起計的15個月內召開法團的第一次業主周年大會。其後，管委會應在每次業主周年大會後的12至15個月內，召開一次業主周年大會。

-管委會委員任期一般為一年到兩年，通常在周年業主大會改選。任期屆滿後，委員需要卸任，並通過新選舉產生新一屆委員，原委員亦可競選連任。

（c）管委會委員如有錯失？需要負責嗎？

法例訂明，管委會委員或不屬管委會委員的秘書和司庫，如真誠地及以合理方式行事，無須為以下行為承擔個人法律責任：

法團在行使權力或執行職責時所作出的作為或造成的錯失；或代表法團的任何人在行使法團權力或執行法團職責時，所作出的作為或造成的錯失。

4. 業主大會議決以過半數票決定

-業主大會上提出的事項，均由親自投票或委派代表（Proxy）以過半數票決定。

-但是有關大維修的議決，不但需要法團業主大會（法定人數為業主人數的10%）以過半數票通過，亦須至少5%業主或100名業主（較少者為準）親身投票通過相關決議。

5. 5%業主可要求召開大會

-一般而言，管委會負責召開業主大會，但在不少於5%的業主要求下，管委會主席亦須就相關業主所指明的事宜召開業主大會，所以法團發生糾紛或維修爭議時，業主都積極爭取5%業主簽名，要求召開業主大會，以求監察或推翻大維修議決。

-如管委會主席收到5%業主的要求，必須召開大會，否則業主可向土地審裁處申請頒令，強制管委會主席召開法團業主大會，屆時主席可能要承擔個人責任及有關的訟費。

6. 推翻或暫停大維修，或要對簿公堂

即使業主在大會上想推翻大維修議決，將來或要與承建商對簿公堂。2024年柴灣樂翠臺發生億元大維修風波，業主曾打算在特別業主大會推翻大維修，但工程承建商表示，如終止工程，將追討總工程費約30%，即數千萬元賠償。

2013年沙田翠湖花園捲入2.6億元圍標案，當時法團會想事情明朗化，才再發放有關工程費用，但工程公司即入稟向法團追討逾3,174萬元工程費。

7. 物業管理公司是什麼？職責是什麼？

物業管理公司，是受聘協助執行大廈管理的工作，主要負責安排保養及維修大廈的公用地方及設施、保持清潔、安排保安服務及監督收取管理費。此外，物業管理公司須就每個財政年度擬備預算草案及財務年度建議開支，保存帳簿或帳項紀錄及財務紀錄。

當屋苑成立法團後，物業管理公司則要聽取法團意見，並考助法團處理法律、財務、維修、工程等日常事務。

為何難以更換管理公司？

除非物業管理公司自願終止合約，否則業主如想主動終止管理公司的合約，須在業主大會以過半數票通過；及獲總共擁有份數不少於50%業權支持，所以門檻頗高。

8. 大廈維修有什麼步驟？

1）成立業主立案法團，召開會議討論及議決是否進行樓宇復修工程。

2）安排招標聘請工程顧問，開標並進行回標分析，面試工程顧問，召開會議商討及議決工程顧問，與中標工程顧問簽署工程顧問合約。

3）工程顧問進行樓宇勘察，制定標書，提供工程估價。

4）召開會議確認工程標書及招標安排，招聘工程承建商，開標及進行工程承建商回標分析，面試工程承建商，召開業主大會商討及議決工程項目及工程承建商。

5）在工程顧問的協助下，密切監察樓宇復修工程的進度，或另外聘請工程監督去處理日常巡查。

6）驗收已完成的工程及解除命令，工程承建商在保固期內修補損毀。

（詳見樓宇修復平台網頁）

9. 圍標是什麼？

圍標是在招標人士不知情的情況下，兩個或以上的競爭者同意在投標時不作競爭，讓其中一名合謀成員「中標」。

最常見的一種圍標方式，是競爭者之間協議讓某一方中標。為了支持該名指定中標者，其他投標者會放棄投標、撤回標書、或提交高價或包含不合理條款的標書。

一個健康及具競爭性的投標過程，是供應商自行準備標書及投標。圍標的行為會導致價格上升，更可能令產品及服務質素下降。在《競爭條例》下，這是一項嚴重反競爭行為。

圍標的不同形式，包括：

-抑制投標： 一名或多名競爭對手協定不投標，或撤回已遞交的標書。

-掩護式投標：某些投標者同意出價高於預設中標者，或提出較內定中標者吸引力稍遜（或招標者不會接受）的條件。

-輪流中標：競爭對手協定在一連串的合約中輪流中標。

-協定最低出價：競爭對手協定投標價不會低於某特定水平。

為誘使內定的「投標落敗者」參與圍標，該等成員可能會獲得內定「中標者」提供的補償，或獲分判工作。