【上車無期】香港樓有買貴、冇買錯？　「師兄」簡單6點反駁！

早前見到StealJobs個Post講點解香港樓有買貴，無買錯。想簡單回應幾點，尤其係就住2018-2019年的世界宏觀經濟，講下點解而家香港樓而家其實高處不勝寒。
呢篇無長篇大論，主要想講幾個Points。

幫樓市再創新高，不如觀察下先。（資料圖片）

文：師兄

1. 香港地產的「Bitcoin化」

唔係話全盤否定Bitcoin的價值，當然佢有佢技術同用途，但斷定一項「投資」本身好重要係睇回報率，Return on investment，能否生產現金流。買Bitcoin，佢唔會為你生產任何回報，大部分人單純為炒而炒，搏Capital Gains，更加似賭博。

同Bitcoin相似，過去幾年暴升，香港樓同Bitcoin都造就一班人坐住泡沫快車撈一筆。但睇返租金回報而言，香港樓已經無乜投資價值，唯一係博仲有得升，但呢個Upside有幾大？或者咁講，過去30年，好多人靠樓市升值賺大錢，但2018年再買樓，你見到Upside可以有幾多？你可以估佢永遠唔跌，但估佢再大升就真係Good luck to you。

（美聯物業網站擷圖）

2. 香港樓係咪真係永遠唔跌？

常言道香港樓只升不跌，呢個係新常態。

其實，樓價要撐起，始終要經濟好，失業率低的環境。

自從2010年香港（同埋全世界）在金融海嘯恢復後，失業率一直維持低水平。普羅大眾，即係讀者你同父母輩，個個都有嘢做，無論上至ibanker，下至零售業Sale屎，基本上全民就業。呢班就係撐起樓價的「血肉長城」，華人傳統思想係有錢的話，點都要買磚頭。因此，大家基本上空群入市。

而家當然有壓力測試，所以好似無可能會有跌市。但其實絕大部分人都係靠所謂父幹，所以隱藏了買樓者對父母的債務，父母退休後可能需要的使費與開支，以及唔少父母有按本身自住樓套現，用作子女首期。這些風險因素可謂史無前例，相信金額巨大，而且冇官方統計數字。講真，例如月入10萬的社會精英，點都要住得體面少少，港島樓3房，2018年現價閒閒地都1,500萬，準備結婚30歲人，先做咗幾年嘢，有無可能自己儲到750萬呢？

而且，失業率低係咪永遠持續？

（美聯物業網站擷圖）

3. 經濟週期，必然經歷衰退期：Boom and bust

謝安琪《囍帖街》歌詞：

好景不會每日常在，天梯不可只往上爬。

經濟週期有起有落，係永恆不變的道理。香港過往可謂逢8必跌，呢個大家留意返。

當經濟週期到達頂峰，資本亢奮，股市樓市見頂，呢個時候中央銀行就會加息抗衡通脹，然後經濟減速，資本拋售資產，商業運作減速，失業率升高。呢個今時今日看似異想天開的現象，就係經濟週期。

4. 中國篇：唔好低估貿易戰的影響

美國長期對中國龐大貿易逆差，觸發貿易戰係無可避免的必然結果。與其話係Donald Trump發動貿易戰，不如話係美國長時間的赤字壓力，走到呢步，發動貿易戰亦係身不由己。唔發動貿易戰，Donald Trump亦難以向美國Rust Belt選民交代。現行的貿易框架底下，美國點都無著數，自己貨品就硬食重稅，再唔係就被強制「交流技術」，咁搵笨倒不如放手一博，呢個就係美國的思維。

發動貿易戰又點？

唔好忘記當年好威好串的暴發戶國家：日本。美國當年就係會日本發動貿易戰，以及進行各式各樣的手段，令日本從最輝煌的高峰重重摔下，一沉20年。當年的東京樓，據說都係好似今日香港樓，點分析都係永遠只升不跌：日本只有一個東京，全日本都想移居東京搵機會，日本經濟強勁，無論生意利潤定買樓投資，全民都發日本「大國夢」，人人欣欣向榮，造就大量（紙上）富豪。東京樓泡沫爆破後，相比其他國家首都，到而家都頗為低廉。

中國當然唔同日本，但唔同係更好定更壞？呢個大家需要自己判斷。唯一可講係No.1強國如美國都經歷過大蕭條以及各式各樣的經濟衰退。

5. 李嘉誠都走人啦，拜拜

賣中環中心。你問李嘉誠，肯定唔認係睇淡，肯定唔認係撤資，但身體總是很誠實。

超人眼光準就固然，而且值得留意都係「善價而沽」的道理，賣咗佢好過收租，而賣咗佢亦冇係香港物色其他合適地產項目「換馬」，所以根本就退市。

李嘉誠明白「善價而沽」的道理。（視覺中國）

6. 供應量

皆因之前當奴年代無乜起樓，而家樓價咁貴咁好賺，所有地產商瘋狂起樓。

新盤供應定必再創新高，可能觸發經濟學上所謂Cobweb Model，增加供應時錯判將來市況，供應大增導致樓價大跌。