近期內地當局逐步加強對居民境外投資收益的監管與徵稅，市場因而憂慮資金外流受限，影響香港資本市場活力；更甚或出現追稅潮蔓延至房地產市場，削弱本港買樓主力的供樓負擔能力，打擊原已出現復甦勢頭的本地樓市，令獲境外資金重點配置的本港地產股早前首當其衝捱沽。不過，若從長線投資角度審視，此政策變化反或為低位重新部署香港地產股之良機。

高端人才回流

首先，當前地產股受惠於高端人才回流，在內地與香港兩地交流漸增及政策推動的情境下，料此趨勢短期難以中斷，意味著更多專業人士與高收入群體選擇在香港定居及發展。他們對住宅的需求往往集中在中高端物業，尤其是港島、九龍核心地段的豪宅與高品質住宅。嘉里建設（683.HK）、太古地產（1972.HK）、信和置業（83.HK）及港鐵（66.HK）聯合發展的港島黃竹坑新樓盤海盈山近月已開始進行銷售，其開售反應正面並曾出現「一客多食」的情況。筆者相信這將推動相關物業的成交量與租售價格，利好本港樓市及持有大量住宅資產的地產股。

另外，高端人才通常與金融、科技、專業服務等行業相關，這些行業需要優質的辦公空間。例如由新鴻基地產（16.HK）發展位於高鐵西九龍總站上蓋International Gateway Centre（IGC）的瑞銀中心（UBS Tower）將成為瑞銀全新的香港總部，預計於2026年第四季正式啟用。隨着人才回流，企業擴張或初創公司落戶香港，將增加對寫字樓的租賃需求，有利帶動租金回升，提升地產股的租金收入與盈利能力。

穩健的收益來源

地產股的核心價值在於持續穩定的現金流（收租業務）以及穿越經濟週期的造血能力，並且本港住宅物業的資產保值能力較高，具備抗通脹特性，加上本港地產企業普遍擁有核心地段的優質物業，長期價值穩固。優質地產商通常擁有多元化的現金流來源，如商場租金、寫字樓收益及物業管理費等。本港民生住宅及核心商業地段的租賃需求具備剛性，能帶來穩定的經常性收入。這種持續的現金流不僅支持企業派發穩定股息，更讓管理層在市況低迷時有能力進行併購或吸納優質地皮，進一步鞏固其市場領導地位。

本地地產股與其他板塊的最大分別在於其背後擁有大量有形及極具價值的實物資產，包括土地儲備、收租物業及優質住宅項目。當市場悲觀情緒蔓延或短線市況受壓，實物資產的實用價值依然存在，隨時可在經濟復甦或通脹升溫時迎來資產重估。

本港房地產市場的長遠需求未變，土地稀缺性亦決定了其長遠價值。地產股在週期調整中展現的防守與抗通脹能力，使其成為資產配置中不可或缺的基石。筆者認為，長線投資者值得在市場觀望氣氛濃厚時，看清地產股的本質，考慮在低位佈局具備強大現金流與資產支撐的標的，往往能收穫穩健的長期回報。

【財經專欄】投資明「賢」．伍禮賢｜光大證券國際證券策略師

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