長者理財｜安老按揭計劃｜逆按揭計劃｜退休後想有穩定現金流？只要善用「安老按揭」（逆按揭，英文：Reverse Mortgage），就可以將自住物業輕鬆轉化為每月的穩定「長糧」兼繼續安居。究竟每個月最多可以獲得多少年金？60歲還是80歲申請更划算？本文將為你拆解逆按揭的4大計算關鍵，並透過實際案例試算與一筆過提取「應急錢」攻略，助你全面掌握這項退休理財法寶！

香港作為全球樓價最貴的地方，很多港人窮盡畢生積蓄只為了供滿樓，擁有一個安居樂業的地方。可惜，人到老年最大的資產可能就只剩下物業，除了政府每個月派發的生果金，若沒有其他收入，很容易導致晚年生活拮据。

香港按證保險公司（HKMC）早在2011年便開始推出「安老按揭計劃」（又稱逆按揭，英文Reverse Mortgage），讓年長業主可以在原址安老之餘，每月又可以透過年金獲得穩定的現金流，為長者的退休生活增添一份保障。

逆按揭計算機｜退休長糧計算方法4大關鍵

HKMC網站特設了「安老按揭計算機」，大家只需在網站輸入簡單資料（例如不同的年期、按揭計劃），便能進行初步估算，計算機得出的數字僅供初步參考，實際金額需以銀行評估物業時的最終估值及當時利率而定。

至於每月可以獲得多少「長糧」，按證保險公司在評估逆按揭時，主要會考慮以下4個關鍵因素：

逆按揭計算關鍵【1】申請人年齡

申請年紀愈大，預計發放年金的年期相對較短，每月可獲得的金額便愈高。

逆按揭計算關鍵【2】物業估值

估值愈高，可以抵押的金額較多，年金愈多（留意計劃設有指定物業估值上限）。

一般來說，物業價值愈高，每月年金金額便愈高，但用作計算年金的物業估值在$800萬或以下，可獲得100%物業估值計算；若物業估值在$800萬以上，則會以$800萬加上超過$800萬部分的50%總和計算，上限為$2,500萬。

逆按揭計算關鍵【3】年金年期

可選10 年、15年、20年或終身。選擇的年期愈短，每月派發的年金愈多。

逆按揭計算關鍵【4】按揭計劃種類

可選浮息或定息按揭計劃。一般而言，選擇定息計劃每月可獲的年金會較多。

逆按揭例子｜60歲 VS 80歲申請！不同年期、息率年金差幾多？

假設年屆60歲並且單身的陳伯伯，擁有一個已供滿且估值500萬元的單位。在完全相同的背景下，選擇不同的年期和息率，每月的年金都會出現極大的分別。

假如60歲的陳伯伯手上有充足的積蓄可以應付初期生活，決定延至80歲才考慮申請逆按揭。假設物業估值完全相同，由於80歲長者的預期餘下壽命比60歲短，按證保險公司預計利息滾存的時間較短，因此預估每月派發的年金會大幅提高。

逆按揭｜逆按揭一筆過應急錢有幾多？

如果長者有特殊經濟需要，亦可以像傳統按揭一樣，在申請時要求直接提取「一筆過貸款」（不再領取每月年金）。但要留意，由於逆按揭批出後，申請人仍可繼續居住在該物業直至百年歸老，貸款及其利息可能會滾存20年至30年以上，因此銀行最初能批出的一筆過金額，會遠低於物業的市值。

安老按揭是一個極具彈性的退休理財工具。它不但確保長者擁有終身居住權，免受逼遷之苦，更將鎖在「磚頭」裡的資產成功轉化為每月的穩定生活費或一筆過應急資金。申請前，建議長者先審視自己的日常開支與潛在醫療需求，並善用安老按揭計算機作預算，為自己度身訂造一個安心無憂的晚年。

本文內容及試算數字僅供參考，並不構成任何專業財務或投資建議。安老按揭條款及樓價隨時變動，申請前請務必向有關機構或專業人士查詢最新詳情及尋求獨立評估。

本文作者：張雨靜

《香港01》「01金齡」頻道編輯，日常專注發掘銀髮族生活消閒與理財資訊。平時會四出尋找適合長者的旅遊熱點、養生保健貼士和各項優惠。遇到退休規劃、醫療保險及財富管理等理財硬知識，就會化繁為簡，寫成生動貼地的實用指南。希望能成為老友記的得力助手，陪大家一起好好規劃安心的退休生活。