上樓寄生族.三|韓式「傳貰」制度助圓置業夢 反淪炒樓神器

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「韓國固然有很好的文化,但也有些事情很難令人理解。譬如當地工作環境較香港嚴肅,加班也很普遍,階級觀念亦特別重。若然能夠接受這種文化,韓國也無妨是移民目的地考慮之列。」曾在首爾生活的港人Yannie說道。

若要移民,最理想當然是有能力在當地置業。對於計劃首置的韓國人來說,「上車」絕對是需要深思熟慮的大事。 除了應付銀行按揭貸款,為了降低首置的財政壓力,韓國人有一套獨特的韓式「上車」方法——傳貰制度(又稱「全租」)。

此為【上樓寄生族】專題報道之三

上樓寄生族.一|韓國年輕人觸不到的海市蜃「樓」

上樓寄生族.二|樓價升幅冠全球 為首爾樓市亂象尋因

上樓寄生族.四|締造平等起跑線:文在寅撼動財金霸權有心無力?

韓國通用的租屋模式主要有兩種,一是月貰,即較普遍的預付押金,按月交租;二則是傳貰,將押金交予業主,退租時可全額取回。傳貰制度大體上仍屬於房屋租賃,但具備為業主籌措資金及為租客減省租金的性質。根據首爾市政府官方網站的簡介資訊,傳貰是「韓國特有的不動產租賃方式,在外國法規找不到與此相似的事例」。故稱傳貰為獨特的韓式「上車」捷徑,絕不為過。

跟香港人一樣,買樓置業也是普遍韓國人的「人生大事」之一。(Getty)

免費租屋 儲錢上車不再是夢

傳貰的流程主要是租客在租約開始時先向業主支付一筆相當於樓價五成或更高(沒有具體規定,可協議商討)的傳貰金,名義上將單位「借來使用」,故租約期間租客不需繳交房租,只需自行繳付管理費、水電費等。一般來說,傳貰租約為期兩年。當租約到期後,如果租戶不再續租,業主就會將這筆傳貰金悉數歸還租客。

業主在租約期內沒有收取任何租金,而租約到期後又會將傳貰金全數交回租戶,那麼業主豈不是沒有絲毫收益?那誰會將單位通過傳貰制度出租呢?

其實,業主在租約開始時獲得一筆相當可觀金額,租約期內可運用這筆錢投資。在高利率時代,儘管業主只將傳貰金存入銀行收息,租約期完結後也可以保證有一定收益。而且,業主既可物色到一位付得起傳貰金、正待儲錢置業的潛在租客,亦可藉傳貰金籌措資金,作為購置物業其中一個融資來源。雖然傳貰金不是一筆小數目,但對租客而言,他們可能暫時無置業需要,或不想從銀行借貸置業,那麼,他可以與業主達成協議,在免租期內儲錢,累積財富,留待日後有機會再「上車」置業。

Yannie分享,不少需調職遷居的上班族亦會選擇傳貰。韓國人的工作環境變化較大,部份上班族不會長期在同一個城市工作,他們未必會買樓,多選擇傳貰方式,既不用逐月繳納「最終拿不回來」的租金,又能獲得中短期住宿的地方。

說到這裏,相信不少人已經察覺到,傳貰制度雖然同時惠及業主與租戶,但背後埋藏的風險實在不小。

首先,業主拿着傳貰金去投資,未必是穩賺不賠,萬一投資失利,或其他種種原因,業主在租約期滿後未能悉數歸還,那麼就要等業主成功找到下一位願意承租的租客,才能將原先的傳貰金退還給舊租戶。這個操作模式存在一定風險,也有機會引起法律糾紛。而且,有些租客為了省卻中介費,不經地產中介,直接與業主商討傳貰合約,那麼更加缺少見證人的保障。

韓國「傳貰」制度有很長遠的歷史,目的是希望穩定房地產市場,以及協助更多人能夠成功置業上樓。(Getty)

濫用制度 成炒賣輪盤大贏家

與此同時,傳貰制度與現今韓國失控的樓市現象有着唇齒相依的關係。過往業主將大額傳貰金放在銀行收取利息,獲利甚豐,但近年來在韓國央行不斷減息的低氣壓下,這種舊調已難重彈,因此選擇以傳貰方式出租物業的業主愈來愈少。

反之,業主寧願在樓市熾熱周期將物業高價放售,賺取更多利潤,變相支撐樓價繼續上揚。樓價愈高,業主愈願意棄租改售,樓市便愈炒愈熱。更甚的是,在疫情之下,韓國央行為求保護國內經濟免受疫情衝擊,進一步放鬆政策,歷史性調降利率(2020年5月底央行將基準利率調低至0.5%的歷史低位,維持至今),令此等樓市亂象轉趨惡化。

另一方面,在低利率狀態下,有些業主仍然會繼續以傳貰方式出租物業。但他們獲得一筆傳貰金後,只要向銀行多借一些錢,購置其他價值更高的物業,然後,要不將這套新物業出租取得一筆新的傳貰金,要不待價而沽。由於借貸成本低廉,擁有物業的業主就可以低成本方式滾大資產,周而復始,手頭物業數量和資產價值幾倍攀升,成為炒賣輪盤上的大贏家。至於未持有任何物業的待首置人士,則只能望「樓」興嘆。

基於首爾的土地機能價值高企,住屋需求長期熱幟,這是有利業主討價還價的籌碼。(Getty)

假若傳貰制度一向按照原來設計的軌迹操作,就是惠及業主和租戶雙方的理想房地產市場生態。不過,在疫情衝擊債務利率周期,以及青瓦台房地產新政失誤的雙重打擊下,以往作為協助韓國人「上車」奇招的傳貰制度,現今卻成為吹拂樓市烈焰的一把芭蕉扇,儼然與時代脫節。

(節錄)

上文節錄自第246期《香港01》周報(2020年12月28日)《上樓寄生族》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊,瀏覽更多深度報道。



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