上樓寄生族・二|樓價升幅冠全球 為首爾樓市亂象尋因

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「政府曾說過要打擊富人,但它的樓市措施實際上是在傷害中產!」韓國總統文在寅決心推出各項打擊樓價的措施,但自上任三年多來,首爾樓價的增幅更勝香港、新加坡、紐約、倫敦等大都市圈。近大半年疫情之下,文在寅毅然「加辣」,樓價卻不跌反升。名下擁有眾多業權的大業主笑得合不攏嘴,手頭沒有物業的租戶卻淪為最大受害者。究竟文在寅的樓市辣招出了什麼差池?

此為【上樓寄生族】專題報道之二

上樓寄生族.一|韓國年輕人觸不到的海市蜃「樓」

首爾雲集全國頂尖商業巨頭、科研機構和一流學府,來自各大城市如釜山、大邱、仁川、光州、蔚山等地的年輕人,來到首爾讀書或尋找工作機會。據估計,首爾大都會圈容納了全國*近一半人口,住宿需求甚殷,為首爾房地產市場提供了源源不絕的需求。因此,首爾大都會圈近年的樓價屢遏不止,公寓租賃市場的價格水平也一併拉高。如今的年輕人收入不高,選擇租樓已經有點吃不消,買樓「上車」更是遙不可及。

* 首爾大都會圈人口高度密集,多年前已是韓國政府亟待解決的問題。為紓緩首爾人口,政府在首爾市以南約160公里發展新行政首都世宗市,部份政府部門帶頭遷入。目前,世宗市人口約有35萬,相關基建工程仍持續進行中。

(香港01製圖)

首都中心人口密集 業主不愁買家租客

根據《經濟學人》統計,首爾自2017年第一季起至今的樓價大幅上升四成。《經濟學人》更發現,首爾樓價這三年多以來的漲速猶勝香港、新加坡、紐約和倫敦。這幾年間,剛好就是韓國總統文在寅的在任年期。

左翼立場鮮明、當過人權律師的文在寅深諳韓國社會資源長年分配不均,財金霸權嚴重壟斷國民經濟的弊病。壓抑樓市及保障普羅大眾基本居住權利,正正就是文在寅矢志實現的選舉承諾。自他上任以來,先後逾二十次推出打擊樓價的「辣招」。不過,效果並不顯著。尤其在疫情之下,儘管文在寅政府進一步「加辣」,卻意外產生反效果,猶如為熾熱的樓市火上澆油。

文在寅上任以來,先後逾二十次推出打擊樓價的「辣招」,惟成效不彰。(Reuters)

(香港01製圖)

來自台灣的韓國文化研究專家、旅韓作家陳慶德提到,文在寅上任這幾年雖接二連三推出打擊樓市的策略,但當中不少是針對擁有多幢房屋的業主,向他們徵收重稅,實是「治標不治本」的方法。

文在寅政府先後通過提高房產稅、頻密交易利得稅、收緊房地產投機熱門地區(如首爾市及京畿道內環繞首都的一帶區域)的房屋借貸規定等,原意是希望減輕炒家購買新屋的意欲,令房屋供給有住屋需要的置業者,並降低首次置業者的上車門檻。

譬如,2020年7月,文在寅政府頒布房地產新政(這是其上任以來發動的第22次樓市「辣招」),對名下擁有多個房產的業主及以租賃房屋為本業的私人企業加徵12%購買新屋的額外印花稅;將房地產持有稅從3.2%提高至6%;向一年內轉手房屋的業主徵收高達七成的利得稅,兩年內轉手徵稅比率亦達六成。

韓國文化專家陳慶德認為,文在寅的房地產新政產生了意想不到的反效果。(陳慶德提供)

誠然,以懲罰性稅項為主的「辣招」變相提高了業主的房屋持有成本。文在寅政府認為這會令業主主動拋售房屋,增加市場供應,達致樓價下跌的效果。

但實際情況卻恰恰相反,像首爾這些土地機能價值穩定高企的大都會,房屋需求不會無緣無故地放緩,那麼,業主便有討價還價的籌碼,將政府重稅「辣招」帶來的房屋持有成本,轉移到首次置業者或租客身上,最簡單的方法就是直接提高房屋售價或租金。因此,首爾的整體樓價及租金水平因為「辣招」而不跌反漲。

將因課稅而要多繳的金額轉嫁予租客,租客就成為了最終吃惡果的人。「這就是『羊毛出自羊身上』的惡性循環。」陳慶德指出。

(香港01製圖)

另一方面,新冠肺炎疫情也是首爾大都會圈樓價急速上漲的「元兇」。韓國央行為應對疫情經濟下行,放鬆銀根,調降利率,增強有能力者通過房貸購屋的誘因,進一步催谷樓市需求。而且,為了協助企業及家庭在疫情下度過難關,韓國政府發放緊急紓困援助撥款,市場上出現大批流動性資金,其中不少流入了房地產市場。最終,在低房貸利率和熱錢流入市場的誘因下,原已嚴重供需失衡的首爾樓市價格水平進一步飛漲。

作為業主,名下資產當然跟隨升值,但正待首次置業、沒有任何物業的中產及低下階層租戶,就只能眼睜睜看着樓價瞬間飆高,「上車」機會愈趨渺茫……

(節錄)

上樓寄生族.三|韓式「傳貰」制度本助圓置業夢 反淪為炒樓神器

上樓寄生族.四|締造平等起跑線:文在寅撼動財金霸權有心無力?

上文節錄自第246期《香港01》周報(2020年12月28日)《上樓寄生族》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊,瀏覽更多深度報道。

246期《香港01》周報精選內容:

【封面報道】撕裂、動盪、疫情、衰退⋯⋯香港人累了

港府防疫失能 袁國勇也累了

教育界爭議不斷 動盪過後走向何方

疫情下三度停課 雙職家庭倍辛酸

【上樓.寄生族】首爾樓價升幅冠全球 房地產市場亂象頻生

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