【收樓惡夢】新樓買家留意! 收樓有三部曲 專家逐一教路

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天寰業主Ken於5月底收樓,原本打算早日入伙,與未婚妻「共築愛巢」,但驗樓後遞交執修申請至今近兩個月,相關工程仍未完成,可謂「一執再執」。

近年,新樓質素屢被詬病,香港地動輒千萬元買「磚頭」,當然不想「一波三折」。到底一手業主收樓時,有什麼該注意的地方呢?《香港01》特意訪問多位專家,由開始驗樓,到處理執修,最後索償,與你一起檢閱收樓3部曲。

第一部曲︰驗樓

收樓第一步,自然是驗樓,除自行驗之外,業主亦可聘請專業驗樓師代為檢查。如果想節省金錢,自行驗樓,  又有什麼地方須要留意?

其實,驗樓如識人,知人口面不知心!消費者委員會於 《 選擇 》 月刊中,提醒消費者驗樓時最重要是檢查單位內是否出現滲水問題,因滲水問題影響深遠並且難處理,若在裝修或入伙後才發現,影響更大。如發現窗邊有水漬、窗框有水痕或油漆出現粉狀物體,均表示該單位可能曾經出現滲水。其次是留意單位的安全性及功能性,業主需測試來去水系統、門鎖、窗鎖等是否運作正常。

香港註冊專業測量師 ( 建築測量 ) 何鉅業接受 《 香港01 》 訪問時教路,常見的滲水位置包括窗戶、露台門及浴室天花等。至於安全性方面,亦需檢查窗鉸、廚櫃等是否安裝穩固。另外,亦要留意牆身及大型玻璃是否有裂縫或有鋒利位並有機會對住客造成傷害,特別要注意邊緣位置,因住客較容易被該位置的缺憾刮傷。記者綜合各方意見後,整合了以下的表格,顯示較重要的檢驗部份:

睇完「內涵」,下一步當然是「外表」。業主需要注意的是各項目的美觀性、核對售樓書所述的傢俬或電器品牌及型號是否正確和檢查假天花上是否遺漏為清理的建築垃圾。何鉅業表示,業主要檢查牆身及櫃身等有否出現刮花或裂紋、色差、油漆是否平滑和石屎、泥水批盪是否平直。

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第二部曲︰執修

若出瑕疵的位置礙眼、牽涉範圍大,業主必須記錄下來,向發展商提出執修要求。翻開新樓說明書,大多寫明如發現樓宇欠妥須於買賣成交後6個月內提交書面通知,但何謂「欠妥」?發展商須何時完成執修?何鉅業提醒,始終單位是經人手裝修,難免會出現一些手工或刮花問題。如果損害不會造成滲水或安全問題,又不嚴重影響外觀,業主應理性判斷要求發展商「執修」是否屬合理的請求。

資深驗樓師賴達明「明哥」則表示,香港目前並沒有專門針對新樓驗收的官方統一標準。不過,由於新樓驗收的內容主要涉及單位的裝修,因此公證行的專業報告也是參考香港一向處理有關裝修爭議的檢驗標準及方法,例如參考香港政府建築署的政府物業的驗收標準來釐定項目是否合標準。另一方面,由2018年9月1日起於中國實施的《建築裝飾裝修工程質量驗收標準》亦具有權威性的參考價值。 例如站在600毫米外能察覺玻璃花痕或裂痕,發展商又需要進行執修。

就執修合理時間,梁永鏗律師表示,只要業主在收樓後六個月內以書面通知發展商執修要求,發展商便一直有責任處理業主要求。但他提醒,由於發展商沒有在合約上列明會於這個期限完成執修,單靠管理處口頭上的承諾不是「交易」,因此發展商不算毀約。另外,明哥及何鉅業同時表示,發展商十分著重商譽,它們關注業主的滿意程度,因此一般願意根據業主合理的需求進行執修,而一而言發展商於一個月內完成執修算是合理,除非需要訂貨才可進行執修,例如大型玻璃等,便可能需要更多時間。

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明哥指出,如涉及爭議,無論業主希望進行民事訴訟還是自己聘請師傅執修,最好都是先要求獨立第三方的公證行為單位作專業評估。 ( 高仲明攝 )

第三部曲︰申索

明哥指出,如涉及爭議,無論業主希望進行民事訴訟還是自己聘請師傅執修,最好都是先要求獨立第三方的公證行為單位作專業評估。業主可根據該專家報告的意見透過民事訴訟方式提出申索,例如透過小額錢債審裁處,向發展商索償。不過,小額錢債審裁處只處理涉及金額少於7.5萬元的案件,如案件涉及金額大於此額,業主則要考慮向區域法院申索。明哥形容,此為一種對發展商「施壓」的方式,大多發展商為維持商譽,會提出庭外和解。

另一方面,有一些業主冀自行聘請師傅執修。明哥建議,業主最好先行找獨立第三方的公證行為單位作專業評估,否則發展商可能不會承認責任並提供賠償。

梁永鏗律師則建議,業主在自行聘請師傅執修前,應白紙黑字向發展商制定發展商需要完成執修的期限,明言發展商不完成執修將一直耽誤業主的入伙日期,並註明若發展商未能在期限內完成執修,會自行找師傅處理執修,再向發展商追討執修費用。若發展商未能在限期內完成執修又不肯支付執修費用,業主便可透過小額錢債審裁處,向發展商索償。

消費者委員會受訪時稱,該會以「調停」的方式處理業主與發展商之間的糾紛,提供平台與雙方謀求解決方法,如調停不成功,該會會考慮轉介業主到執法部門尋求法律援助。

01驗樓 】  

「買樓唔同買棵菜」。若沒有人從旁指導,業主們手執驗樓表,或因毫無經驗而感到迷茫、無從入手,甚至忽略單位的重要缺陷。

若希望《香港01》為你驗樓,可簡單寫下自己的「上車」故事,並將個人聯絡方式電郵至:property@hk01.com

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