【誠哥妙算】中環中心買家接火棒 小巴大王劈價三成放售樓面

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疫情一直未放緩,各類商業物業價格回落,即使持有甲級商廈的資深投資者也要割價求售。三年前,長實集團(1113)以402億元售出中環中心75%權益,成為市場焦點「巨刁」,當時買家之一的「小巴大王」馬亞木,近日放售持有的其中三層樓面,意向呎價約2.9萬元,每層叫價約7.2億元,較兩年前放售時的意向價再低逾三成。

意向呎價穿3萬元

市場消息透露,由馬亞木持有的中環中心三層低層全層樓面,包括20樓、26樓及29樓,新近推出放售,每層樓面面積約2.5萬方呎,意向呎價約2.9萬元,即每層意向價高達逾7.2億元。「小巴大王」馬亞木兒子馬僑生回覆《香港01》查詢時表示,不評論上述消息。

翻查資料,2017年長實集團以402億元售出中環中心75%權益,當時買家包括中資中國國儲能源化工集團,及夥拍多位本地資深投資者,包括中國港澳台僑和平發展總會會長、中華總商會永遠榮譽會長盧文端、投資者「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志、還有「物流張」張順宜及蔡志忠等。當中又以馬亞木承接的樓面最多。

不過,隨後在2018年2月份中國國儲能源化工集團退出,其位置由世茂房地產(0813)許榮茂及金利豐李月華等取代。在2018年4月份該批投資者完成分樓程序,之後也各有部署。

「小巴大王」馬亞木(左五)於2018年底開設粵菜館「八公館」,當時邀請李月華(左四)及陳秉志(左一)到場出席開幕儀式。

由招租改為拆售

其中,由馬亞木持有的13層樓面,當中有12個單位於2018年8月份透過地產代理推出招租,單位分布在中低至中高層,意向呎租83至95元。在同年9月份,馬氏再委託地產代理為68樓12至13室進行招租,意向呎租更高達105元。

2018年10月份馬氏改變策略,把中環中心26樓的7個單位「由租轉賣」推出拆售,入場單位面積約1,735方呎,意向呎價約4.2萬至4.35萬元,售價逾7,280萬元。若以當時和最新的意向呎價作比較,是次推出的三層樓面,較兩年前回落約31%至33%。

有消息人士透露,是次市傳馬亞木願意劈價求售上述三層全層,主要由於港島甲級寫字樓租務市場走勢向下,租金水平較兩年前的高峰期大幅回落,租務回報未如理想。如騰訊(00700)旗下子公司、手機遊戲公司Riot Games,於上年8月份提早近兩年退租馬亞木持有的中環中心51樓1至3及6至7室,涉及面積約10,838方呎,月租高達約102萬元。

租務回報遜預期

而馬氏與其他投資者在購入中環中心整批物業時,採用高息貸款,融資成本高昂,而今年馬氏亦有把旗下27樓、29樓及47樓全層加按。市場估計,上述租務表現及借貸利息成本等因素,令馬氏改變態度,不惜減價,急急求售套現。

翻查資料,中環中心的呎價於去年初已跌穿3萬元關口。如紀惠集團在2018年8月份,以逾7.623億元購入該廈19樓全層,面積24,592方呎,呎價約3.1萬元。不過在2019年1月份,該集團再下一城以逾7.369億元購入該廈28樓全層,面積約24,980方呎,當時成交呎價已跌至約29,500元。



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