驗樓|逸璟‧龍灣無敵海景突變模糊 明哥實測:開窗需時分半鐘

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位於深井青山公路的逸璟‧龍灣,是內房中冶置業在港的首個住宅項目,原定去年6月入伙,惟因為山坡工程問題,延至今年9月才取得滿意紙,正式交樓。記者與資深驗樓師賴達明(明哥)前往驗收一個面積約443平方呎的一房單位。明哥直言,單位手工馬虎,在19個驗樓分項中,石材、門、地台皆「捧蛋」,最終明哥給予60分,僅僅合格。

而個別設計更叫明哥不明所以,如單位的大窗採用電動窗,整個開關程序需時3分鐘,不設手動;而門窗又設置了隔音屏,屏面呈粒狀花紋,關上門窗後,開揚海景頓時變就得模糊,視野受阻。

逸璟‧龍灣位於荃灣西深井青龍頭段,面向東灣,飽覽極開揚的海景及山景,景觀一流,但因為暫時未有穿梭巴士提供,住戶只能靠巴士出入市區。

分擔斜坡維修費 每呎管理費近5元

單位業主夫婦二人從事銀行業,約兩年前斥逾670萬元購入屋苑1座低層單位,屬443平方呎的一房戶型,支付兩成首期,成功「上車」,月供逾兩萬元。等待近15個月後,近月終於成功收樓。因為屋苑業主須共同分擔日後斜坡及護土牆維修責任及費用,所以逸璟‧龍灣每呎管理費接近5元,即每月管理費支出逾2,000元。

石材「病變」地板烏卒卒

驗收過程中,明哥發現露台位置出現頗多問題,當中用作露台地板的天然麻石,似出現「病變」。「你見到周邊啲磚係白色,地台嘅磚就發黑咗,好肉酸,好似好污糟。」明哥解釋,這種天然麻石很容易受到水氣泛潮影響而出現變色,有可能是因為地台鋪磚的手工不好,令磚底曾經積水。所以磚面才有機會出現發黑、「一撻撻」污漬情況出現。

明哥續指,其實就露台地面,發展商可考慮使用「高架式地台」,將整個地磚地台升高,從而可減低石材的受損,「就算落雨都好,啲水都可以流去底部。」

「石材病變」除影響外觀,亦有一定的潛在風險。明哥解釋,若不處理已經「病變」的石材,長遠是會有機會造成空鼓,影響石材的耐用性。當石材長期受壓時,就會有爆裂的可能。

打風落雨或出現滲水

除了露台地板發黑,明哥又發現連接廳堂與露台的玻璃門是不能緊閉,當關上門後,門與門框之間仍可「楔」入一張八達通大小的卡片,「Lock(鎖住)咗之後,都係防唔到風,你見(門身)都係郁到。」明哥指,由於單位面向海,在打風落雨的時候,強風有機會將雨水從露台門的虛位中滲水入屋,從而影響室內的木地板。當木地板長期受潮,分分鐘會發黑、要報銷。

明哥發現,當關上露台玻璃門時,門身未能與整個門框緊合,導致在關門後仍可「楔」入一張八達通大小的卡片。同時,從相中左上角可見,玻璃窗戶因為加設了隔音屏,外望視野會被粒狀花紋遮擋。(余俊亮攝)

隔音屏阻擋視野 海景變模糊

說到項目賣點之一,原是超開揚的海景景觀,驗收單位面向東南,住戶更可遠眺汲水門大橋。惟與此同時,由於項目座落公路旁,發展商在單位內的所有玻璃窗戶,加裝了隔音屏,以減低聲浪,惟該隔音屏的表面呈粒狀花紋,故關上門窗後,海景頓時變就得模糊,視野受阻。

「如果超過(嘈音標準)係需要用一啲隔音屏、減音窗以減低嘈音。」明哥續指,此設計的確有助減低聲浪,但亦大大影響了海景的觀賞度,「呢個單位個海景係好靚,但佢(發展商)用咗好多防音屏,阻咗個海。」

另外,記者又發現,屋內的大窗均採用了電動窗,明哥認為這設計比較特別。他解釋,一般電動窗是安裝在較細小的窗戶中,現將這設計放在大窗,估計是想讓業主將窗戶打開至較大的幅度。

開窗需時約一分半鐘

「呢類電動窗要長按,有聲先,再等打開。」明哥解釋,電動窗的開關十分緩慢,先要長按電動窗的開關掣,待其發出「咇咇」聲響後,再有待它完全打開。最後,經記者與明哥實測,發現整個電動窗的開關程序,需時共約3分鐘,同時並不支援手動開關。所以,業主如果面對突如其來的雨天,恐怕未能夠及時關窗。

浴室手工馬虎 需加強防水功能

同時,明哥發現浴室的手工馬虎,經明哥測試後,浴室浴屏門出現多個問題,包括浴屏門開關不暢順、未做好防水工夫。明哥指,現時單位用的浴屏門是屬於舊式浴屏門,使用的門鉸並非防水鉸、封門的膠條亦非原條由頂封至底,所以防水功能有限。

加上,浴室地磚在濕水後會變得非常滑,有機會造成危險。明哥建議業主,可要求發展商在浴屏門再造一條防水膠邊,由門頂封到門底,加強防水功能。

「點解間屋成日咁臭,原來養咗灘水係到。」明哥發現,浴室座廁糞渠周邊地台未封好,不但在清潔時候,容易積水而產生臭味,亦有機會滲流往下層單位,故建議業主要求發展商將洞口封好。

綜合而言,在19個驗樓分項中,石材、門、地台皆「捧蛋」,而窗、圍欄、假天花、牆身、浴具及電器亦不合格,最終獲明哥給予60分,僅僅合格。

項目的窗、圍欄、假天花、牆身、浴具及電器亦不合格。

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