中環商業地王今推出招標 為期半年 估值最高逾750億元

撰文:李彤
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估值曾逼近千億的中環海濱商業地王,終於登場。地政總署公布,中環新海濱民耀街商業地王今日(18日)起推出招標,截標日期為明年6月18日中午12時,為期半年。

投標書必須分別放置於兩個信封內封密,用以遞交非標金建議書(模型)及標金建議書。項目須在2032年12 月31日或該日前落成不少於129.17萬平方呎樓面。

資料顯示,上述地盤面積51.6萬平方呎,預計提供達184.3萬平方呎樓面,主要作商業及零售用途,亦要提供休憩設施,其中22.8萬平方呎樓面需要用作興建停車場及政府、機構或社區用途。扣除相關面積後,實際餘下約161萬平方呎商業樓面。

每呎樓面地價估值介乎2.3萬至4.1萬

就上述用地的估值,綜合市場資料,預計每呎樓面地價約2.3萬至4.1萬元,即估值約370億至755.6億元,勢成本港歷來最貴重地王。

而萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文預計,上述用地每呎樓面地價約2.3萬至2.5萬元,估值約370億至400億元,較今年1月份的估值下調了約20%,估計總投資約550億至600億元。他預料,項目長期租金回報率約3至4厘,資金回收期約25至30年。他又認為,以「雙信封」形式招標,「流標機會較低」。

明年11月揭標 非價高者得

上述地皮原本安排於上一季推出,並採用「雙信封制」招標,即同時考慮設計方案及出價,故不一定「價高者得」。惟由於政府需要更多時間準備「雙信封」制招標工作,故地皮延後至2020年第四季才推出。

以最新截標日期為2021年6月計,加上章程顯示地皮最遲2021年11月公布招標結果,即審批標書的時間比一般情況長,故上述地皮的賣地收益,未能在2020/2021財政年度入帳,無法幫補政府本財年的財政赤字缺口。

難補今年三千億財赤缺口

撇除今日截標的山頂文輝道住宅地皮,本財年的全年賣地收益迄今只有約250億元,遠低於去年全年的1,200億元。林浩文估計,2020/2021年財政年度的賣地收益最終只有約500億元,按年同期比,大跌約50%至60%,如有流標情況出現,庫房收益將更少。

中環新海濱民耀街用地,估值逾750億元,原可幫補本財年的庫房收入。惟地皮因延後推出,要待明年年中才截標。(羅君豪攝)
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