樓價「離地」置業難　樓市專家蔡志忠：買唔到樓只因唔肯努力

受惠北水湧入，港股新一年延續旺勢，今年首月的日均成交額達2,400億元。資深投資者蔡志忠接受《香港01》訪問時指，近月股市表現凌厲，市民未必需要急於在上半年買樓置業，更指「依家買股票的誘惑大好多。」

現手持過百項工商舖及住宅物業的蔡志忠，近期焦點亦投放在股市上，他指，港交所股價屢創新高，「大部分股民基本上都贏緊錢」，港股成交金額曾連續十多日逾2,000億至3,000億元水平，反映股市機會相當多。他認為有意置業者不妨先擱置買樓，上半年可先留意股市、物色機會。

反觀樓市方面，近日睇樓氣氛回暖，惟整體交投量依然處於低位。蔡氏指，去年一、二手樓市合共只有約5.6萬宗買賣，較1997年的逾15萬宗大幅萎縮逾60%。他認為過多年來市民收入一直攀升，住宅交投量卻持續下跌，情況相當「畸型」。

故此，他建議政府為樓市「減辣」，包括放寬按揭保險計劃等。他指，每年「貢獻」大量稅款的地產行業，不應該被打壓。「目前股市每日成交總額，閒閒地都超過2,000億元，為何不能容許少量資金流入樓市，以免樓市繼續萎縮。」

蔡志忠又認為，雖然受疫情影響，失業率高企，但中小型單位沒有下跌空間，更直言中小型（單位）樓價已經好貼地。他舉例如將軍澳部分大型屋苑，成交呎價只需要約1.6萬元，「基本上可以話係平過深圳」，個別位於深圳核心地段的住宅，以人民幣計算，呎價已經超過1萬元。

他續解釋，「香港住宅以實用面積計算，呎價貴人地兩成，人民幣與港幣的匯價又有一成幾差距，加上好多深圳樓本身已有齊裝修，租金又比香港樓平一半，供樓利息又高達5厘。所以香港樓已經平過深圳，仲點樣再平落去，成日嘈樓價貴係唔啱。」

蔡志忠表示，中小型單位樓價沒有下跌空間。（黃寶瑩攝）

對於不少市民大呼港樓樓價「離地」、上車置業難，蔡志忠不盡認同，「其實部分香港人買唔到樓，只係唔肯努力，基本上肯做嘢，兩公婆每人做幾年嘢，每人月賺兩萬蚊唔係難事，屋企又會支持你。假設買一層500萬嘅樓，首期50萬元，加埋雜費60萬元，借450萬元，每月供萬幾蚊，點會買唔起樓呀。」

至於豪宅市場方面，蔡志忠相對不看好。他認為，早年來港並已取得香港身份證的內地豪客，料大部分已使用首置名義入市，加上現時封關措施持續，內地客沒有理由「隔山買牛」、斥巨額購買香港豪宅，故他認為，本地貴價樓正面對巨大壓力，相關物業樓價或有一成向下調整空間。