美聯集團（1200）於6日舉行的股東周年大會，主席黃建業指本港樓市雖受到低息影響而增加買賣，但平均價格仍然下降，需要外圍資金鞏固香港樓市。他又指，中美關稅戰加劇部份市民對經濟前景的憂慮，特別是作為經濟骨幹的金融、銀行及會計行業均出現裁員消息，不少中產人士擔心「飯碗不保」，老闆級亦擔心「結業清貨」及「資產貶值」，因而打消換樓念頭，換樓鏈未能啟動。

黃建業指出中美關稅戰烽煙瀰漫，一度令本港經濟烏雲籠罩，連帶影響住宅物業交投。雖然預期上半年整體住宅物業成交量將按年錄得升幅，但是預測成交金額或跌10%，創9年同期新低，出現「量升額跌，價量背馳」的情況，反映樓市於撤辣後並未全面復甦。

黃建業指出，經濟未改善，失業率回升，以及消費市道低迷，關稅戰更觸發市民對前景的憂慮，推遲入市決定，令換樓鏈未能啟動，中大型單位成交疲軟「拖後腿」。黃建業建議政府積極考慮設立「跨境購房通」，引入「活水」，以「外需」激活「內需」，加快樓市復甦。

中大型單位拖累　料半年成交金額或創9年同期新低

黃建業指出，上半年的整體住宅物業呈「量升額跌，價量背馳」。預期今年上半年整體住宅物業成交量達31,200宗，較去年同期升3.3%，在無新房策支持下，成交已經算是理想。不過，期內成交金額卻回落，預計僅錄2,220億元，按年大跌約一成，創9年同期新低。反觀2024年上半年，整體住宅成交量按年升7.9%，成交金額亦同步上升5.2%(見表一)，即是香港樓市由「額量齊升」，變成「量升額跌」。

黃建業表示，整體住宅物業「量升額跌，價量背馳」的主要原因，並非樓價跌幅進一步擴大，而是樓市交投由細價樓主導，這現象尤以新盤最為顯著，細價樓佔新盤成交的比例不斷上升。據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，今年首5個月新盤600萬或以下佔比首次超6成，創一手條例後新高。若按金額劃分，細價新盤成交一枝獨秀。

細單位仍主導樓市　一手成交金額創紀錄次低

由於細價樓主導大市，今年首5個月一手金額出現顯著下跌的情況，金額由去年首5個月約964億元，跌至今年同期約670億元，跌幅達3成，平均每宗一手成交金額僅錄859萬元，較去年大減約1,209萬元近3成，創一手條例後新低。預計上半年平均每宗一手成交金額約為882萬元，屆時創紀錄以來的次低紀錄。

低息吸引本地購買力反撲　內地買家佔比較高

值得留意的是，隨著息口回落，「供平過租」重現，本地買家入市置業轉趨積極。黃建業相信，若低息環境持續，本地購買力將繼續反撲，細價樓料受追捧，中大型單位未大幅受惠於減印花稅，中美關稅戰更加劇部份市民對經濟前景的憂慮，特別是作為經濟骨幹的金融、銀行及會計行業均出現裁員消息，不少中產人士擔心「飯碗不保」，老闆級亦擔心「結業清貨」及「資產貶值」，因而打消換樓念頭，換樓鏈未能啟動。

樓市基礎穩固　需留意失業率對樓市影響

黃建業強調，過往樓市回升往往由豪宅及中大型單位帶動，若中大型單位交投持續低迷，整體樓市復甦步伐將受拖累。若要推動樓市交投重回上升軌道，需透過各種刺激經濟措施提振中大型單位成交。