中環新海濱商業地本周五截標 估值最高逾600億 流標機會低

撰文:蔡偉南
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中環新海濱3號(民耀街)商業地,去年12月18日推出招標,將於本周五(18日)中午截標。綜合市場對地皮的最新估值,個別高達約645億元,勢問鼎本港歷來金額最貴的用地,每呎樓面地價上限高達4萬元。

有市場人士預計,是次採用「雙信封」形式招標,非價高者得,除考慮發展商出價因素,項目的規劃設計亦佔一半評分,估計流標機會較低。另有測量師預期,區內的大地主或願意支付溢價競投。

資料顯示,上述地盤面積51.6萬平方呎,預計提供達184.3萬平方呎樓面,主要作商業及零售用途,亦要提供休憩設施,其中22.8萬平方呎樓面需要用作興建停車場及政府、機構或社區用途。扣除相關面積後,實際餘下約161萬平方呎商業樓面。

中環新海濱3號(民耀街)商業地,鄰近ifc。(羅君豪攝)

最遲11月中揭標 與截標時間相距五個月

地皮以龍和道作界線,分為北面 (Site A) 及南面 (Site B) 兩部分,現時位於Site B的郵政總局及天星碼頭停車場將會重置。而中標財團必須興建一所新郵局、提供325個車位的公眾停車場及兩間公廁。

其中新郵局必須於2027年底前完工後無償交回政府。今次由於採用「雙信封制」,政府評審標書時間較長,賣地章程顯示地皮最遲可於今年11月12日才公布結果,距離截標時間長達五個月。

中原工商舖上調估值5%至每呎4萬

雖說地皮非價高者得,但綜合市場就地皮的最新估值亦相當進取。以實際商業樓面約161萬平方呎計算,上述地皮的估值由約370億至645億元不等,預計每呎樓面地價約2.3萬至4萬元,以總價計,勢成本港歷來最貴重地皮。以此幅地皮的估值上限645億元計,已足夠向全港750萬名市民每人派發8,600元。

個別市場人士對上述商業地王的估值略為調升。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,該行今年初預計上述地皮的樓面地價約3.8萬元,不過近月整體經濟環境開始有改善,寫字樓市場亦由低谷略為好轉,故最新調整估值至每呎樓面地價約4萬元,較年初升約5%。

泓亮張翹楚:料區內大地主願付溢價投地

事實上,上月銅鑼灣加路連山道商業地以高價批出,利好商廈市況。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,上月希慎興業(0014)及華懋合組財團以197.78億元高價奪得加路連山道地皮,反映發展商願意付出溢價取得重要地皮。

張翹楚續指,是次中環商業地相信也會出現類近情況,如擁有中環國際金融中心權益的新地(0016)及恒地(0012),以及在中環擁有多幢商廈的置地公司,也有機會付出溢價投地。他預計,該商業地每呎樓面地價約3.4萬元。

萊坊林浩文:政府應解釋中標原因

至於萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文預計,中環商業地將吸引3至5家發展商或財團入標,除本地大型發展商外,部份會以合組財團入標,或中標後引入策略性投資者。他指,雖然現時不是出售大型商業地皮的最好時機,但以庫房收益及中區長遠發展,亦理解政府做法。如用地成功出售,可增加市場信心,又認為以「雙信封」形式招標的流標機會較低。

林浩文又指出,雙信封招標形式是可行,但希望政府可解釋中標的項目規劃及發展內容和中標原因,以釋除市場疑慮。估值方面,林氏預計每呎樓面地價約2.3萬至2.5萬元,估值約370億至400億元,總投資額約550億至650億元。長期租金回報率約3%至4%,資金回收期約25年至30年。

華坊梁沛泓:財團或提交兩個方案供選擇

由於項目設計評分佔相當重要比重,華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為,不排除單一財團會遞交兩個或以上的不同方案,讓評審作選擇。他舉例說,個別財團可提供一個地價較高、但拆卸地盤內的建築物(包括郵政總局及天星碼頭停車場)方案,另提交一個地價較低,但保留相關建築物的方案。

翻查資料,該商業地盤內的郵政總局,與香港大會堂、及已拆卸的皇后碼頭屬同一時期的建築,具歷史價值。不過,前建築署高級建築師馮永基在2017年指,該郵政總局稱不上是「精彩建築」,沒有保留價值。及後就郵政總局,以至整個愛丁堡建築群的保育去留,再引起社會討論。

業界人士指,由於3號用地受高度限制,須採梯級式設計,高度向海濱方向遞減,而郵局的位置為可發展的最高點,郵局的去留將影響項目日後的樓面面積、發展潛力及價值。

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