財政預算案|放寬按保1200萬樓可借八成 過壓測最低入息要9萬

撰文:李彤 蔡偉南
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財政司司長陳茂波今(23日)發表新一份《財政預算案》,包括放寬按保樓價上限,首置人士申請最高80%按揭貸款,樓價上限將由1,000萬提升至1,200萬元,而申請最高90%按揭貸款的樓價上限則由現時800萬提升至1,000萬元,即日生效。

購買1200萬物業首期降低240萬

換言之,以購買1,000萬元住宅單位為例,最盡可借到900萬元,首期由200萬減至100萬元。而1,200萬元物業的基本首期由600萬則降低至240萬元,減幅達60%,大幅降低上車門檻及首期要求。而香港按證保險有限公司亦公布,擴大按保計劃適用範圍為價格1,200萬至1,920萬元為合資格物業,惟有關按揭貸款以960萬元為上限。

(按證保險公司提供)

張聖典:對收入要求大幅提高

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典認為,放寬按保樓價上限,將會激活樓價1,000萬至1,200萬元的住宅成交量,因為首期金額有多達樓價三成的差別,料該類住宅單位有望跑贏大市。不過他又指,雖然1,000萬至1,200萬元的樓宇可借八成,但對申請人的收入要求也相對大幅提高,需要謹慎計算個人負擔能力及壓力測試。

事實上,在放寬按保門檻後,若然購買一個1,200萬元的住宅物業,首期降至240萬元,以每月供款H+1.3%,一個月拆息0.16%計算,月供為32,948元,不過如以通過壓力測試計,最低的月入要求為90,847元。(參考下圖)

莊錦輝:計入保費每月還款達4萬

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦指,放寬按保成數後,最低入息要求也會提高。例如1,200萬元物業,以往最多只可借五成,以三十年還款期計算,每月入息約5.7萬元便可順利通過壓測;但如果可借足八成,入息要求便增至超過9萬元,計入保費後,每月還款可達至4萬元。

另外,由於按證公司批核按揭保險比銀行更嚴謹,借款人需要有穩定及持續入息,賺取佣金、自僱人士會較難申請,按證公司對於首期來源和層樓是否屬自住用途等,亦有嚴格考慮。他提醒,新政策下1,920萬以下物業最高借八成或960萬元之較低者,準業主置業時亦要考慮按保費用,新的按揭保險費表顯示,例如1,600萬元樓價借六成按揭,按保費率為1.84%,計及保費折扣後大約是貸款額的1.2%,只多借一成按揭而需付1.2%保費,費用相對較貴。

莊錦輝又指,現時市場不少新盤樓價均超過1,000萬元,預計新政策下,更多敍做發展商二按的業主可轉按至銀行「上會」,預期未來業主有更大誘因選擇建期計劃,即供對建期比率會進一步下降。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,以往樓價1,000萬元上下,形成按揭成數差異很大之分界線(以往1,000萬元以下按揭成數八成,1,000萬元以上按揭數急降至五成),窒礙用家換樓計劃,新按保下,不少換樓家庭選擇的1,100萬至1,600萬單位為例,按揭成數可由五成增加至六成至八成按揭,減輕首期負擔,有助促進換樓鏈回復正常。

她又認為,按保放寬後,早年採用發展商一按的用家亦增加機會可透過按保轉用銀行低息按揭,以免在低息蜜月期後捱貴息。

陳永傑:屬樓市「小減辣」 料刺激中價樓交投

至於中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,政府因應物業市場變化而放寬按揭保險門檻,對樓市可算是「小減辣」,相信有助上車及換樓人士加快置業決定,料增加兩至三成買家入市,刺激中小型物業市場,抵銷疫情下成交量的減少,他預料1,200萬元以下物業成交量可增加30%。

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