星之谷莊錦輝:買遠期樓花如揀建期 宜假設按息4厘計算

撰文:李彤
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聯儲局議息前夕,本港與樓按相關的一個月拆息升至1.19厘,若以H+1.3%計算,H按實際按息逼近2.5厘封頂息率。星之谷行政總裁莊錦輝表示,上述升幅反映美國本周加息預計,屬意料之內。他預期,本港大型銀行不會即時調整鎖息利率。

估計港銀9月加P

參考上一次加息周期,一個月拆息攀升至2厘、實際按息達到3.3厘港銀才調整策略。莊錦輝預期,根據拆息的遠期利率(forward rate),一個月拆息很大機會於9月或之前升至上述水平,估計港銀會於第三季末調整最優惠利率(P)及H按封頂息率。

雖然預期銀行對2.5厘封頂位普遍會按兵不動,不過港元一年拆息已升至3.5厘,意味一年後的H按利息有機會達到3厘以上,給予港銀一定壓力上調封頂利率。

他建議,準業主申請按揭時可選擇提供高息存款掛鈎戶口(mortgage link)的按揭計劃,以存放資金,藉以對沖息率上漲。有意計劃轉按人士則可於港銀上調按息之前,盡快遞交申請表,以鎖定較優惠按揭條款。

「呼吸plan」人士 宜盡早轉按至傳統銀行

莊錦輝提醒,如買遠期樓花選擇建期的業主,應以未來收樓時的預期利息考慮能否通過壓測,而非現時的按息。一旦收樓時利息大幅攀升,銀行壓測門檻亦會大大提高。若然買樓花選擇建期,最好先假設按息為4厘計算現時的入息能否通過壓測,而不要用現時的2.5厘去計算。

此外,他又指,選擇發展商二按或「呼吸plan」人士,收樓後應盡早轉按至傳統銀行,否則如利息增加,壓測大大提高入息未必夠計,即使夠計也會錯過現時市場上較優惠的「筍plan」。

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