美國加息｜專家拋出五招慳息攻略　「息隨本減」最實際

美國聯儲局宣布加息75點子，為自1994年以來最大幅度的一次加息。單計今年已先後加息三次，累積加息1.5厘。而與H按相關的1個月拆息，亦已連升8日。市場預計下半年最優惠利息（P）亦有機會上調，供樓負擔勢必加重，不過，小業主其實可透過不同按揭方法抵銷加息影響，達至慳息效果。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，隨加息周期開始，一般住宅業主可透過不同方法慳息，其中最簡單、直接做法為「息隨本減」，即業主直接向銀行償還部分本金，通常最低額為5萬至10萬元，視乎各家銀行而定，又指「利息貴嗰時就盡量還本金，利息平嗰時就借多啲」。

若然業主的罰息期完結，可以透過轉按賺取銀行的現金回贈，現時普遍回贈為1.2%至1.4%，相信足夠抵銷數個月的供款。

此外，曹氏又指出，市場上有各類按揭辦法能減少利息開支，如採用固定金額供款，即指每個月僅以固定金額供款，不會隨利息浮動而改變，不過還款期卻會有所調整。如遇上加息時，由於全期利息增加，還款期將會拖長；若減息，還款期則會縮減。

不過需要留意，選用定額供款人士，還款期不能選用30年，否則如遇加息就會超出金管局30年供款的限制。

至於另一個類近的方法為定息按揭，曹氏指，採用定息按揭可在指定年期內避免擔心利率波動，不過，現時H按實際息率仍低於定息按揭，故短期而言會「蝕底」。

資料顯示，目前香港按揭證券公司現時提供10年、15年及20年期定息按揭，利率分別為2.7厘﹑2.85厘及3厘。但目前Ｈ按計劃普遍為（H+1.3%），並以今日一個月HIBOR為0.57厘計算，實際息率為1.87厘，即定息按揭利率較實際息率高出近0.83厘至1.13厘。

若果未來實際息率升至超過3厘，屆時定息按揭便能夠發揮「慳息」作用。以500萬元貸款額計算，採用20年期定息按揭，每月供款為23,711元，假如未來實際息率升至4厘，每月供款便會大升至26,392元。反映定息按揭能夠提供更穩定的息率。

現時買樓向銀行承做按揭，銀行通常會向業主提供按揭存款掛鈎（Mortgage Link），即一個跟隨按揭利息率掛鈎的活期戶口，當中存款上限為按揭金額的一半。若按揭利率上調，Mortgage Link活期戶口的存款利率也會跟隨上升，從而可以抵銷供樓利息。

假設買家以1,000萬元買入一個住宅單位，向銀行承做五成按揭，貸款額為500萬元，還款年期為25年。以按揭利率約1.5厘計，每月供款約19,997元。若買家同時把250萬元存入Mortgage Link活期戶口之中，每月利息則可達約3,125元，即實際供樓金額為16,872元，少15%。

由於市場預計按揭利率將會上升，若以按揭利率升至2.5厘計算，上述個案的每月供款將會上升至22,431元，而Mortgage Link活期戶口的每月收息額也會升至5,208元，即實際供樓金額為17,223元。