回顧5次加息周期　港樓價3升2跌　摩通︰加息影響非決定性

美國啟動加息周期，港元拆息持續抽升，H按最新升至2.36厘，逼近2.5厘鎖息上限。市場估計，當資金持續流出港元，港銀下季加P﹙最優惠利率﹚機會大增。「息魔」來襲，供樓成本無疑上升，對樓價影響如何？投行摩根大通統計指出，自90年代初計起，本港經歷5次加息周期，最優惠利率都有不同程度的上調，樓價3升2跌，反映加息對樓價沒有決定性影響。

港曾加息3厘 樓價反升逾一成

摩通研究了香港自90年代初以來的5個加息周期，以及加息前後的樓價反應，發現加息對樓價並沒有決定性影響。回顧過去5次的加息周期，在最優惠利率上升3厘的情況下，樓價上升了13%，而在對上一次加息周期，最優惠利率僅上升0.125厘的情況之下，樓價卻下跌 4%。該行相信市場過份擔憂加息對樓價的影響。

過去五次加息周期港樓價變動︰

發展商跑贏大市最高達 9%

另一邊廂，即使在「息魔」陰霾下，年初至今，本港發展商股價仍跑贏大市最高 9%，例如九龍倉集團（0004）以及信和置業（0083）年初至今的股價分別上升了31%和30%。雖然利率上升及其對房屋需求的影響的確值得關注，但摩通認為，除非成本上漲，否則與發展商的盈利能力無關。

該行又指，自2000年本港樓價開展上升周期的22年間，樓價年波動率為13%，例如二手樓價在2002年下跌14%，在2007年卻有29%的升幅，與估計利潤波動率1.3%形成鮮明對比，而交易量的波動率則高達 28%，該行認為市場高估了二手樓價波動的情況。

摩通在報告中指出，隨著公營房屋供應會在未來五年增加，市民對其需求持續上升，發展商須改變其商業模式，提供中檔至高端單位，而健康的資產負債表和經常性現金流，有助應對商業模式的改變及加息效應，摩通首選地產股依次是長江實業（1113）、信置和新鴻基地產（0016）。