疫情下發展商遲交樓　壓測或需重估　「撞正」加息易失預算

近兩年疫情下，接連有新盤因工程進度延誤而需要推遲交樓，延後時間由數月至逾半年不等。如將軍澳海茵莊園原定今年8月31日交樓，惟交樓前一日、即8月30日卻通知買家需要延後七個月、至明年3月底交樓。收樓日期突然推遲，小業主固然措手不及，除有機會產生額外一筆租樓開支、裝修、傢俬等要急急叫停，最麻煩的相信是按揭上會安排。

據現行法規，發展商有六個原因可以合法地延後「預計關鍵日期」，包括「工人罷工或封閉工地」、「暴動或內亂」、「不可抗力或天災」、「火警或其他賣方所不能控制的意外」、「戰爭」或「惡劣天氣」。只要提出的原因獲得「認可人士」認可及批准，發展商可於獲批予延期的14日內通知買家，並向買家提供有關延期證明書的文本。

若然發展商未能在「預計關鍵日期」或延期日期後的六個月內完成工程，買家可選擇撤銷買賣合約，並取回已經支付的款項及利息支出。但值得留意，發展商可以疫情為由向地政總署申請延長相關期限，故近年的新盤買家有可能不能按照相關的規定取消買賣合約。

遲交樓　期內入息有變或影響申請

面對新盤延遲收樓，一些正「租樓住」的準業主，或要多花一筆額外的租金支出，不過最麻煩的莫過於是按揭安排。近年，不少新盤的買家採用建築期付款方法，比例動輒佔全盤買家的七至八成。

建期買家需要在接近入伙前完成按揭申請。而銀行批出貸款後，準買家亦要在指定期限內決定接納與否，指定期限一般為兩個月。若然新盤突然延後入伙，買家或可直接取消按揭，待日後重新申請，或可選擇接納貸款但可能要在收樓前開始供樓。

買家亦可考慮申請延期，而部份銀行或容許業主在接納批出貸款後，申請延期半年才放貸，不過業主在半年後需重新提供入息證明，銀行需查閱事主的信貸報告，假若期內收入及工作狀況出現變數，或會影響申請。而若然涉及按保情況便更為複雜。

一般買家只要遞交了按揭申請表，便可鎖定供樓利率，壓力測試利率亦會以該利率作為基礎。然而，一旦發展商延遲交樓，採用高成數按揭的申請超過了三個月，加息因素便可能對買家造成影響。因為按揭保險的有效期為三個月，且須先由銀行提交估價後，按揭保險公司才決定是否承保，故一旦超過三個月，銀行及按揭保險公司也需要重新查核，借款人也需要提供最新入息證明。

如延後收樓半年，按揭保險公司有機會要求採用新利率重估壓力測試結果，萬一那時候的最優惠利率（P）上升，或會有機會未能通過壓力測試，變相或要拿出較多的首期或尋求擔保人協助。隨著本港的最優惠利率（P）最快年內跟隨美國調升，資金較緊絀的買家隨時會大失預算。

遲交樓　即供買家或未能趕及轉按

除了採用建築期付款的買家，採用即供付款的買家亦有可能因為延遲交樓而受影響，如早前青衣明翹匯亦延後交樓，項目原定關鍵日期為2022年1月31日，有買家透過發展商指定財務公司申請了80%高成數按揭，首兩年（24個月）息口為2.5厘，第25個月便進入高息期，故買家需要在第25個月前做轉按。

由於該買家於2020年3月開始供款，故2022年3月底前需要做轉按，4月1日後便開始要「捱貴息」。惟去年底該買家接獲發展商通知，交樓日期延後四個月至2022年5月31日，而銀行又不接受樓花轉按，故未能趕及在「死線」前轉按。幸而項目最終在4月中下旬順利交樓。